Avaliar um imóvel não é tarefa das mais fáceis e exige um bom profissional

Com tantas variáveis a serem consideradas, dar o devido valor a um imóvel pode não ser tarefa das mais fáceis. Aí, surgem as dúvidas sobre como saber se o preço cobrado está de acordo com a realidade do mercado. Para isso, profissionais utilizam informações e métodos baseados em estudos mercadológicos. No entanto, há quem reconheça que a tarefa não é das mais simples.

O advogado, técnico em transações imobiliárias, corretor de imóveis e avaliador mercadológico Paulo Viana Cunha conta que as avaliações, geralmente, são realizadas pelo método comparativo direto. “Partindo de informações de mercado. Entretanto, avaliar corretamente um imóvel não é uma tarefa fácil”, diz.

Segundo ele, um dos motivos para a dificuldade é porque no Brasil não há uma fonte de informação dos negócios realizados contendo valor, local e data, “tal como ocorre com as associações de corretores dos Estados Unidos. Além disso, as informações geradas pelos cartórios não são confiáveis, já que muitas vezes consta da escritura pública um valor menor do que o realmente praticado”, justifica Cunha.

Ele conta que há cinco métodos utilizados para avaliar os imóveis, tanto pela norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) quanto pelo Conselho Federal de Corretor de Imóveis (Cofeci) – comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, do custo e da renda. “Na hora de avaliar, é preciso conhecer bem o imóvel, tanto em relação aos aspectos físicos quanto aos documentais (do imóvel e da pessoa dos donos), e sobre a legislação que recai sobre ele: leis urbanísticas, restrições de uso, limitações do direito de propriedade.”

Cunha informa que cabe ao avaliador verificar a posição do imóvel, sua localização, vias de acesso, benfeitorias urbanas e serviços disponíveis (água, luz, asfalto, escolas, hospitais, entre outras). “Além da inclinação do terreno e da via de acesso, o tamanho da testada (frente do imóvel voltada para o logradouro público: rua, avenida, praça etc.), o tipo de via, o zoneamento urbano e tudo o mais que possa impactar de forma positiva ou negativa no valor do bem.”

No parecer técnico de avaliação mercadológica (PTAM), laudo expedido pelo corretor habilitado, consta todas essas informações, a planilha de amostras, os cálculos realizados. “E, no fim, a opinião do profissional quanto ao valor do bem para efeito de negociação no mercado. Importante destacar que, por força da norma legal constante do artigo 3º da Lei 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, somente a esse profissional cabe ‘opinar quanto a comercialização imobiliária’”, ressalta Cunha.

Para cada situação, um método
Corretores de imóveis são os profissionais mais indicados para fazer a avaliação, que obedece critérios de acordo com o tipo de construção ou terreno a ser negociado

Para fazer a avaliação de imóveis, é preciso considerar as especificidades de cada um. O diretor da Adsecur Corretora de Seguros e Administração de Imóveis, Ercílio Caldeira, conta que os critérios são adotados conforme cada imóvel. Ele explica que a comparação é feita a partir de um quadro de amostras, que serve como base para cálculo da média aritmética e ponderada para chegar ao valor de mercado.

Além desse método, ele cita o evolutivo, que é específico para avaliações de casas, prédios comerciais, escolas, hospitais, hotéis, empresas, quando não é encontrada nenhuma amostra comparativa de mercado. “Há, ainda, o involutivo, estudo técnico econômico mais adotado para avaliações de terrenos com o objetivo de certificar o aproveitamento hipotético do empreendimento compatível com as condições de mercado.”

De acordo com Caldeira, essa avaliação pode ser realizada por um corretor de imóveis. “De preferência, que seja credenciado pelo Cadastro Federal de Corretores Avaliadores Imobiliários (CNAI). Em alguns casos, quando o corretor sentir que o imóvel apresenta riscos, sugerimos que seja feito um laudo estrutural com um engenheiro. No Cofeci, o consumidor poderá obter informações sobre o corretor e diligenciar se ele está inscrito no órgão de classe”, acrescenta.

O advogado especialista Paulo Viana Cunha diz que o corretor de imóveis é o profissional mais indicado para fazer a avaliação. “Desde que tenha conhecimento e experiência na região em que está localizado o imóvel, a devida capacitação (curso específico oferecido pelo Sindicato dos Corretores) e inscrição no CNAI do Cofeci. Para isso, basta verificar se o nome dele consta do cadastro, o que pode ser feito pelo site www.cofeci.gov.br.”
A agente administrativa Marta Conceição Tavares foi obrigada a requisitar o trabalho de um perito, por determinação judicial (Eduardo de Almeida/RA Studio)
A agente administrativa Marta Conceição Tavares foi obrigada a requisitar o trabalho de um perito, por determinação judicial

SERIEDADE

Tomados esses cuidados, para avaliar o imóvel não é necessário que o corretor esteja ligado a uma empresa. “Profissionais sérios e idôneos trabalham tanto de forma particular quanto organizados na forma de pessoas jurídicas. O ideal é o interessado buscar se informar quanto ao profissional para evitar a contratação de curiosos ou aventureiros”, ressalta Cunha.

Essa precaução pode evitar grandes prejuízos para o consumidor, como destaca o avaliador. “Essas pessoas podem produzir uma informação distorcida, avaliando o imóvel muito caro, o que irá dificultar a venda, ou muito barato, com evidentes prejuízos ao proprietário. As avaliações gratuitas e sem qualquer embasamento em amostras ou cálculos são as mais perigosas e devem ser evitadas”, aconselha Paulo Cunha.

A agente administrativa Marta Conceição Tavares teve que requisitar o trabalho de um perito, por determinação judicial, devido à necessidade de inventariar o apartamento em que mora. “Paguei um salário mínimo e o imóvel foi avaliado no ano passado em R$ 380 mil. Mas, agora, está sendo vendido a R$ 430 mil.”

Marta conta que, para chegar a esse valor, o avaliador considerou a localização do apartamento, que fica no Bairro Sagrada Família, na Região Leste de Belo Horizonte, seu tamanho (90 metros quadrados), seu ótimo estado de conservação, o fato de ter cozinha montada, armários nos quartos, e o prédio contar com garagem e salão de festas. Por tudo isso, a agente administrativa não concordou com o preço. “Em regiões bem mais afastadas há imóveis piores sendo vendidos por R$ 300 mil.”

Segunda avaliação evita distorções

Para se certificar de que o imóvel foi avaliado corretamente, Ercílio Caldeira conta que basta verificar o trabalho realizado pelo corretor. “Na avaliação, o profissional colocará o método usado acompanhado de amostras e suas identificações. Assim, o consumidor poderá conferir as respostas com facilidade. Na dúvida, faça mais de uma avaliação com profissionais credenciados”, indica. Normalmente, esse processo é feito mais de uma vez em casos de divisão de bens em herança. “Quando os interessados acham que os valores estão beneficiando mais a uma parte”, completa.

Cunha também indica fazer uma segunda avaliação para se certificar do trabalho que foi realizado. “Ou contratar outro profissional para auditar o resultado. O próprio contratante da avaliação pode verificar se as amostras são reais, se os imóveis constantes da planilha de amostra realmente existem e se os cálculos estão corretos”, diz.

Apesar disso, Cunha destaca que o importante é ter uma boa avaliação, feita por um profissional competente. “Ter mais de uma pode conferir maior tranquilidade, mas não vai mudar a realidade do mercado. A avaliação é como se fosse uma fotografia do mercado. Mostra a realidade, de um certo ponto de vista, em um momento histórico. Como o mercado muda muito depressa, convém que a avaliação seja recente.”

No entanto, feito o trabalho, se for constatado que o consumidor foi prejudicado na avaliação feita pelo profissional, ele pode exigir seus direitos, conforme Paulo Cunha. “As avaliações são opiniões baseadas em amostras e cálculos. Caso o corretor cause prejuízo ao consumidor, culposa ou dolosamente, este pode recorrer ao judiciário, uma vez que a responsabilidade civil do profissional está estabelecida no artigo 723, do Código Civil. O que não pode é querer culpar o corretor no caso de a realidade do mercado não corresponder ao que foi idealizado pelo contratante”, adverte.

O QUE LEVAR EM CONTA

» Depois de fazer uma pesquisa sobre o valor médio dos apartamentos semelhantes e que estejam na mesma região – e também de imóveis similares, se não for possível ter uma avaliação de apartamento do mesmo tamanho –, o valor do imóvel encontrado deve ser dividido pelo seu valor e multiplicado pela metragem do que está sendo vendido.

» O valor que custaria a construção do imóvel por metro quadrado pode ser encontrado em índices de construção que são fornecidos por órgãos como o Sindicato da Construção Civil (Sinduscon), que oferece um valor para vários padrões de construções e que poderá servir de parâmetro.

» Quanto mais antigo o imóvel, menor a avaliação.

» A posição dos terrenos deve ser considerada: se estão em uma situação privilegiada ou mal posicionados ou em um declive acentuado.

» Quanto mais refinado o nível dos acabamentos e dos materiais empregados e a arquitetura da construção, mais cara será a avaliação.

» Alguns aspectos opcionais, como nível de ruído, posição do Sol, infraestrutura, vizinhança (se tem bares, hospitais ou é eminentemente comercial), se tem garagem, se o acesso é fácil, também são levados em consideração na valorização ou desvalorização do bem.

Fonte: www.sitedoscorretores.com.br