Investir em flats e unidades hoteleiras pode render mais que o mercado financeiro

O mercado de imóveis oferece uma grande diversidade de opções para quem quer investir. Uma dessas oportunidades está na aposta em flats e unidades hoteleiras. A possibilidade de ganhos interessantes e o crescimento do turismo de negócios fazem com que muitos investidores busquem essa alternativa para aumentar seus ganhos.

O diretor comercial da Morus Imóveis, Mauro Viotti, confirma que essa é uma boa oportunidade de negócio, “porque produz ganhos superiores aos do mercado financeiro. Além disso, o investimento em unidade hoteleira preserva o patrimônio do investidor, pois esse tem a posse de um bem concreto, diferentemente do que ocorre em aplicações bancárias”, explica.

Ele informa que o investimento nesse tipo de segmento é de médio e longo prazos, o que possibilita ao investidor ter um planejamento orçamentário. “O cenário atual amplia em muito as vantagens, já que essa atividade econômica está pulsante em Belo Horizonte por causa do turismo de negócios e dos eventos esportivos, como a Copa”, contextualiza Viotti.

O diretor da Castelo Engenharia, Felipe Filgueiras Valle, também acredita que esse tipo de investimento é uma boa oportunidade por oferecer retornos que, geralmente, são acima dos praticados pelo mercado financeiro. “E as expectativas são altas. Belo Horizonte recebeu nos últimos anos poucos investimentos e lançamentos no setor hoteleiro, o que criou um déficit muito grande no número de leitos disponíveis. Com os recentes lançamentos, a curva tende a melhorar um pouco, mas ainda não teremos unidades suficientes, o que pode ser traduzido em bons retornos financeiros.”

O crescimento contínuo do turismo de negócios e lazer em Belo Horizonte fez com que a Construtora Lider apostasse no segmento e os números mostram que a escolha foi acertada, como observa o presidente da empresa, Carlos Carneiro Costa. “Adquirir um flat/hotel é uma oportunidade para fazer patrimônio num bem imóvel, forçando uma economia. Os investidores, especialmente da Lider, são tradicionais e obtiveram excelentes resultados em flats que lançamos, como Quality e Mercure de BH.”

De modo geral, Viotti divide os investidores em unidades hoteleiras e flats dentro de dois perfis. “Um deles é o especulador, que busca alavancagem do capital comprando barato e vendendo caro. O outro é o rentista, que procura rendimentos periódicos que venham a complementar sua renda. O primeiro aposta no risco e o segundo na segurança e tem um perfil mais conservador.”

Um desses investidores é o empresário Reinaldo Fleming, que se diz satisfeito nesse ramo. “Já invisto em hotéis há um bom tempo e atualmente tenho cinco unidades de hotéis da Construtora Lider, sendo três unidades no Mercure Lifecenter Hotel (em que inclusive sou o síndico), uma no Mercure Hotel Lourdes e agora uma unidade do Encore Ramada Minascasa Hotel.”

Mas antes de se decidir por esse tipo de investimento, o empresário observa alguns aspectos que o levam a ter boas perspectivas em relação ao negócio. “Resolvi investir no Ramada devido à ótima localização, por estar próximo ao polo do Ouro Minas e do futuro centro de convenções anunciado pela Prefeitura de Belo Horizonte e por ser uma região muito boa para esse tipo de negócio”, conta Fleming.

Para todo tipo de investidor
Diversidade de opções, a segurança de aplicação em um imóvel e o retorno financeiro interessante são algumas das vantagens para quem aposta em flats e unidades hoteleiras

Para quem quer apostar no segmento de flats e hotéis, os resultados esperados são equivalentes a alguns investimentos financeiros, como compara Carlos Costa, presidente da Construtora Lider. “Contudo, sob um risco minimizado. Além disso, a valorização imobiliária pode trazer um ganho superior a qualquer outra aplicação. É uma maneira de obter renda mensal e ainda a valorização do imóvel adquirido.”

Para Mauro Viotti, diretor comercial da Morus Imóveis, Belo Horizonte está vivendo uma expansão dos investimentos hoteleiros, justificados pelos grandes eventos, já que os existentes não atendiam a demanda por quartos de hotel na cidade. “O crescimento é positivo na capital mineira e aponta ainda para um gargalo por falta de unidades disponíveis. A maioria dos empreendimentos em construção deve estar operante no primeiro semestre de 2014.”

E há investimentos disponíveis na cidade para todo tipo de investidor, como completa Viotti. “Para investir em uma unidade do pool hoteleiro na região Centro-Sul, o investidor deverá desembolsar em torno de R$ 450 mil. Já em regiões mais turísticas, como a Pampulha ou próximo ao aeroporto internacional, esse valor pode variar entre R$ 200 mil e R$ 320 mil, dependendo do perfil do hotel. Nas regiões de fronteira da cidade, como no Belvedere ou no Vetor Norte, a aquisição de um flat ou apartamento de hotel para locação pode chegar a R$ 600 mil.”

Costa informa que o investimento no Ramada Encore Minascasa Hotel, por exemplo, fica em cerca de R$ 330 mil por unidade. “Com relação à rentabilidade, a expectativa de projetos hoteleiros gira em torno de 0,6% a 0,9% ao mês. Além disso, há a possibilidade da valorização do imóvel. Levam-se em consideração as variantes da operação hoteleira (diária hoteleira x ocupação x custos operacionais).”

RENTABILIDADE

O investidor tem procurado saber as projeções do mercado hoteleiro e uma das razões para isso é o fato de estar assustado com a baixa rentabilidade das aplicações tradicionais, como observa Viotti. Por isso, está ávido por uma opção que vai gerar maior rentabilidade ao seu capital, que, no caso dos hotéis, deve produzir um ganho real de 7% a 9% ao ano sobre o capital investido. “É importante observar que o lucro não é o valor bruto, mas o rendimento menos tributos, taxas e inflação.”

Quanto ao receio que algumas pessoas podem ter em apostar em flats e unidades hoteleiras, o diretor da Morus é realista. “O risco é o que a pessoa vai enfrentar em qualquer negócio: as oscilações do mercado. Por isso, há que se ter uma atenção nesses investimentos e saber também com quem está investindo.”

De acordo com Costa, os pontos positivos do negócio são muitos. Entre eles, valorização patrimonial, baixas taxas de retorno no mercado financeiro, entre outros. “No entanto, é preciso analisar adequadamente a escolha do investimento. A localização, gestão profissional, o histórico da empresa construtora no mercado hoteleiro e a expertise da administradora são decisivos no sucesso do empreendimento”, ressalta.

Felipe Valle, diretor da Castelo Engenharia, diz que as maiores vantagens da aposta em hotéis e flats são a segurança de investimento em um imóvel e o retorno financeiro, que as pesquisas de mercado apontam serem muito interessantes. “A única desvantagem é a espera para a inauguração do empreendimento para o início do recebimento dos valores apurados de lucro para a unidade do investidor.”

Antes de fechar o negócio, o interessado deve verificar se o empreendimento tem registro de incorporação, além de acompanhar o andamento da obra, prazo de entrega e observar se a unidade será entregue mobiliada. Há três pontos a serem considerados antes de se decidir pelo investimento em flats e unidades hoteleiras, conforme Viotti. “O primeiro é a localização das unidades, porque ela vai ser um fator determinante na taxa de ocupação dos hotéis e, consequentemente, do retorno gerado. Esse fator é importante para a tomada de decisão.”

Em segundo lugar, é necessário saber qual é a operadora hoteleira, se ela está bem estruturada e se atende todo tipo de demanda identificada pelas pesquisas de mercado, como aponta Viotti. “O terceiro e último tópico é observar o modelo do contrato entre investidor e a operadora hoteleira, porque isso vai influenciar no sucesso ou no fracasso do hotel. O modelo deve beneficiar as duas partes.”

Segundo Rodrigo Mangerotti, conselheiro da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis de Minas Gerais (ABIH-MG) e superintendente da rede Arco de hotéis, o investimento em empreendimento imobiliário hoteleiro tem um crescimento do valor do ativo superior aos empreendimentos residenciais e comerciais. Mas o investidor deve considerar que o investimento hoteleiro é sazonal e que terá momentos de resultados abaixo da média, normalmente em meses considerados de baixa temporada (janeiro, fevereiro e dezembro). Assim, deve analisar quais são as fontes adicionais de receitas no hotel/flat, como estacionamento, restaurantes, realização de eventos, aluguel de equipamentos e serviços.