Grande disponibilidade de lotes em Contagem mostra potencial para expansão

Com um estoque de 900 lotes à disposição apenas na Rede Netimóveis de Contagem, a cidade na Região Metropolitana de Belo Horizonte mostra o grande potencial que ainda tem para expansão. Leonardo Alves, diretor da Domus Imóveis, afirma que a maior parte da oferta está localizada próximo às Centrais de Abastecimento de Minas Gerais (Ceasa). “Na região dos bairros Ressaca e Europa”, antecipa. Mas há chances de novos negócios em praticamente todas as áreas do município. Somente no Bairro Água Branca – na saída para Belo Horizonte pela Via Expressa – Rodrigo Santana de Castro, sócio da Edgar Imóveis, calcula que 20% dos terrenos ainda estejam disponíveis para construção.

É consenso que oportunidades nos bairros centrais da cidade viraram raridade. Para se ter ideia, já há casas antigas sendo demolidas para dar espaço para empreendimentos mais modernos. “É possível ver esse fenômeno no Eldorado, Novo Eldorado, Inconfidentes, Riacho e Centro. Como o lote está escasso, essas áreas estão ficando muito disputadas”, explica Leonardo. Isso não significa, porém, que já não existam mais espaços disponíveis nesses locais.

A verdade é que, no caso de interessados em localização privilegiada e extensa infraestrutura de comércio e serviços, eles devem estar preparados para pagar o preço. “Enquanto no Eldorado um lote para construção residencial custa R$ 1 mil o metro quadrado, em bairros como Três Barras, Industrial, Europa e Fonte Grande esse valor cai pela metade”, calcula o diretor da RG Imóveis, Hélio de Souza Júnior.

Rodrigo de Castro reconhece que uma área com cerca de 360 metros quadrados na região central de Contagem não é negociada por menos de R$ 380 mil a R$ 400 mil. Mas os preços elevados já estão chegando a áreas do entorno. O sócio da Edgar Imóveis garante que no Bairro Água Branca, a poucos minutos do Eldorado, há lotes com valores que se aproximam dos praticados no bairro com o metro quadrado mais concorrido de Contagem. “Vendemos um recentemente por R$ 330 mil”, lembra.

LONGE DO CENTRO

Os valores inviabilizam a demanda de pessoas físicas, o que faz com que essas áreas livres sejam negociadas, em sua grande maioria, para construtoras que estão de olho em amplicar seus negócios, construindo prédios com tamanho padrão de quatro andares e oito unidades habitacionais. Para quem quer construir a casa por conta própria, as alternativas recaem sobre áreas mais afastadas como os bairros Sapucaia, Bela Vista, parte do Alvorada, Tropical e São Luis, como enumera Hélio, da RG Imóveis. “Nesses locais, os valores são mais acessíveis, com lotes partindo de R$ 100 mil. Investimento ideal para pessoa física”, reconhece.

Algumas regiões ainda não caíram no gosto dos compradores, mas já demonstram grande potencial. “O Xangrilá tem oportunidades na faixa de R$ 160 mil e fica muito próximo do Bairro Cabral, hoje com lotes que chegam à casa dos R$ 380 mil. O Nacional, a mesma coisa. Mas ainda eles ainda não têm o devido conhecimento do público”, explica Leonardo. A expectativa é de que, com a inauguração do shopping Contagem na última semana e esgotamento das oportunidades no entorno, essas áreas ganhem popularidade.

Falta agilidade para aprovar
Setor imobiliário reclama da morosidade para liberação de propostas da construção civil. Prefeitura reconhece dificuldades, mas garante que, nos próximos dias, lançará programa para simplificar processo

Mesmo tendo se tornado uma das principais alternativas para a falta de novos terrenos em Belo Horizonte, Contagem enfrenta entraves que dificultam o andamento de novos projetos. Essa é, inclusive, uma das justificativas para que a cidade ainda tenha tantos lotes à venda, na avaliação das imobiliárias. “A questão da construção em Contagem está atravancada, principalmente por conta da burocracia da prefeitura em aprovar novos projetos”, afirma o corretor de imóveis, Antônio Soares de Amorim.

A reclamação é generalizada. Rodrigo Santana de Castro, sócio da Edgar Imóveis, reconhece que essa morosidade pode desanimar os compradores que não têm condições de deixar o lote parado a espera de liberação dos documentos. Antônio calcula que sejam necessários quase 12 meses para que todo o procedimento seja cumprido. “Uma informação básica em alguns casos não sai com menos de dois meses”, garante. Lentidão que atrapalha os negócios e muitas vezes chega a inviabilizar as obras.

Os prejuízos se estendem para além da obra. “Só para a baixa do habite-se, a espera é de cerca de três meses, mas há empreendimentos que chegam a ficar paradas o dobro do tempo”, garante Antônio. Iniciativas já foram tomadas por parte dos órgãos públicos com a intenção de agilizar o processo. “As imobiliárias, construtoras e empresários foram procurados, para discussão do problema. Nos garantiram que dariam o apoio necessário ao setor, mas tudo ficou na promessa”, lamenta Antônio que conclui que o mercado de lotes estaria mais aquecido se o cenário fosse outro.

A Prefeitura de Contagem, por meio da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, reconhece que assumiu a atual gestão com um grande número de processos em fase de liberação. “A administração promoveu uma força-tarefa para liberar os projetos que se encontravam em situação correta com as normas técnicas exigidas”, informou em nota. Garantiu ainda, que todos os projetos que dão entrada dentro das parâmetros técnicos da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) são liberados em, no máximo, 30 dias.

Para garantir maior agilidade ao processo, pretende implantar nos próximos dias o programa Análise simplificada. “Projetos dentro dos parâmetros da legislação urbana municipal serão mais agilmente liberados, respeitando os parâmetros técnicos da ABNT, levando em conta a responsabilidade técnica dos projetos”, acrescentou a prefeitura em nota.

As dificuldades na prefeitura, porém, não são a única justificativa para o esfriamento do mercado de lotes na cidade. A valorização vertiginosa nos últimos anos espantou muitos investidores. “Em alguns casos, os valores chegaram a patamares insustentáveis, praticamente inviabilizando novas obras. O resultado foi uma queda na procura e aumento dos estoques”, afirma o corretor Antônio Soares. De 2010 para cá, são vários os exemplos de áreas que duplicaram de preço. A inflação dos lotes já levou muitas construtoras, inclusive, a abandonar projetos do Minha casa, minha vida e buscar alternativas em cidades vizinhas.

VALORIZAÇÃO À VISTA

Apesar do momento morno no mercado, Hélio de Souza Júnior, diretor da RG, ainda vê o lote como uma boa alternativa de investimento. “Ainda valoriza o dobro da inflação. Se comprados em bairros que ainda têm grande potencial de crescimento, o retorno tende a ser ainda maior”, afirma. Longe da região central, vários bairros se apresentam como alternativas interessantes para quem aposta na grande demanda futura. O vetor mais promissor está direcionado às cidades de Betim e Esmeraldas, hoje com grandes áreas para expansão da cidade.

“Para o lado de Belo Horizonte, tirando o Nacional, Xangrilá e Cabral, que estão no limite com a Pampulha, já não há muito espaço para crescer”, avalia Leonardo Alves, da Domus Imobiliária. “O vetor de expansão segue para Betim, Esmeraldas e Neves que certamente passarão por um processo de ampliação dos preços. Afinal, é para onde Contagem pode crescer”, reconhece. Os bairros Sapucaia, Tropical e São Luis estão todos localizados nesta divisa e podem ser promissores para quem pretende diversificar os investimentos. “Para o lado de Esmeraldas, os bairros Ouro Branco, Praia e Colonial tem muito espaço”, alerta Leonardo.