Galpões ganham força em Contagem e são boa opção de investimento

Centros de distribuição, galpões industriais e logísticos estão amadurecendo junto com o crescimento da economia. Nos últimos anos, o mercado de imóveis para armazenamento e distribuição de produtos cresceu em todo o país, principalmente na região Sudeste. E não foi diferente em Contagem, um dos principais polos industriais do Brasil. O aumento do crédito e o crescimento do consumo estão na base dessa expansão. Há urgência em investir em logística.

O mercado está aquecido em relação a 2012, com uma procura significativa de imóveis avulsos. Com 54 anos de atuação no setor imobiliário, Elmer Gomes da Mota, do Departamento Comercial da Quintão Imóveis/Netimóveis Contagem, acredita que isso é resultado direto da estratégica localização da cidade, com excelente acesso às principais BRs e portos do país. Esse é o mesmo motivo que faz o mercado esperar bons negócios nos próximos anos.

“Contagem continua sendo uma cidade propícia para implantação de indústrias e serviços, por causa de sua localização e acesso. Entretanto, necessita de maiores investimentos na criação de polos específicos e na melhoria dos órgãos municipais que cuidam da aprovação e liberação dos projetos. Quanto maiores forem os investimentos e as empresas instaladas, maior será a geração de emprego e renda”, explica o corretor, que se preocupa com o êxodo de algumas indústrias para Betim, talvez devido a essa política do município.

Essa migração afetou, principalmente, a procura por galpões industriais. Segundo Elmer, os imóveis de armazenamento/distribuição mais procurados em Contagem são exatamente os galpões, principalmente aqueles relacionados a logística, setores de autopeças e apoio à Ceasa, além dos centros de distribuição. Os bairros da região da Ceasa – São Sebastião, Campina Verde e Kennedy –, do Cemitério Renascer – Tapera, Distrito Industrial, Via Expressa – e o Jardim Riacho das Pedras são os mais procurados.

Jader Soares Barroso, diretor-geral da Adifer Imóveis/Netimóveis Contagem, destaca também o Cinco/Cincão e o novo polo constituído no Jardim Riacho e Jardim Piemonte, que embora já seja em Betim, está no limite com Contagem. O aluguel de um galpão nessas regiões tem preço médio de R$ 13 por metro quadrado (m²), o que representa de 0,7% a 0,8% do valor venal. Já para venda, segundo Elmer, o preço do m² varia de R$ 800 a R$ 1,5 mil. “É importante considerar a localização, o estado de conservação e, principalmente, a liberação do alvará de funcionamento pela prefeitura.”

Alguns requisitos são essenciais, seja quem for o cliente. Localização próxima à malha viária e em via de fácil manobra para carretas, pé-direito acima de seis metros para verticalização do estoque, plataforma de embarque e desembarque de cargas, pátio para estacionamento e estocagem são prioridade, mas, se possível, conta pontos ter uma ponte rolante. Para Jader Barroso, uma boa área administrativa (escritórios/refeitório/vestiário) também deve ser considerada.

Comprar ou alugar?
Investir num galpão vai depender de vários fatores, entre eles o porte da empresa, o que vai ser armazenado e capital disponível. Em caso de locação, contratos são de médio e longo prazo

A decisão de comprar ou alugar um galpão depende do porte da empresa e do produto a que ela se dedica: por aí passa a escolha entre construir um espaço próprio ou locar e adequar um já existente às suas necessidades. É preciso ainda levar em consideração o uso que o galpão terá. Segundo Jader Soares Barroso, diretor-geral da Adifer Imóveis/Netimóveis Contagem, a preferência por locação ou compra é muito relativa. “As empresas que atuam no setor de armazenagem preferem a locação. Empresas que precisam implantar um indústria ou outra atividade que demande instalações complicadas e caras, de difícil locomoção, optam pela compra”, explica.

A decisão passa também pela realidade econômica da empresa em questão. Na avaliação de Elmer Mota, da Quintão Imóveis/Netimóveis Contagem, tanto para as grandes quanto para as pequenas empresas o o mais comum é a locação, em razão da necessidade de terem capital de giro. “Empresas com mais tempo de mercado, que ainda não têm seu galpão, têm necessidade de comprar para ter sede própria e/ou filiais”, diz. Mas segundo o corretor, existem no mercado outros tipos de negociação, como investimento na construção de condomínios para locação em parceria com o proprietário do terreno.

Quem aluga geralmente opta por contratos mais longos, de três a cinco anos, exatamente em razão do investimento que será feito para adequações. Afinal, o galpão alugado não foi construído para atender especificamente aquele produto que passará a receber. Na Quintão Imóveis, por exemplo, os contratos de locação geralmente são celebrados com exigência de fichas cadastrais (jurídica e física), dois fiadores ou fiança bancária, e têm vigência mínima de 30 meses.

O mercado de locação e compra de galpões deve se aquecer nos próximos anos, acompanhando o crescimento da economia. A aposta é de Jader Barroso, que vê nesse tipo de imóvel uma possibilidade de também fazer dinheiro. “Embora não estejamos com o crescimento desejado, cada vez mais surgem novas empresas, em diversos segmentos, que necessitam de grandes espaços. O próprio crescimento do setor de centro de distribuição vem fomentando o mercado. Também como investimento, sem dúvida é um bom negócio, por ter boa taxa de rendimento se comparado a outros tipos de imóveis”, sugere.

Dificuldade para aprovar projetos

Para quem vende ou aluga o mercado vem se mantendo estável, com crescimento em relação ao ano anterior e boas perspectivas. Há galpões para todo tipo de empresa: de médio e grande porte, de produção, bem como centros de distribuição. Mas essa fase de bonança não é vivida por quem constrói em Contagem. Com atuação em 10 estados brasileiros e mais de 3 milhões de metros quadrados construídos (m²) em 33 anos de atuação, a mineira SGO Construções encontra dificuldades na cidade. “No momento existem poucas obras, apesar de termos muitos projetos aguardando aprovação da prefeitura. No caso da SGO, o mercado está totalmente desaquecido, devido à grande dificuldade de aprovação. Temos perto de 150 mil m² em aprovação para logística, mas a administração municipal tem entendimento que a atividade logística não traz muito benefício ao município”, lamenta Sérgio Grossi de Oliveira, fundador e sócio-diretor da SGO.

A construtora é especializada em imóveis corporativos: galpões industriais e logísticos, centros de distribuição, supermercados, hipermercados, atacados e shoppings, fazendo do desenvolvimento imobiliário – com a identificação de locais propícios – ao projeto e a construção em si.

Em Contagem, os modelos mais demandados são galpões para logística em condomínio, ou business park. “Eles são preferidos pelo compartilhamento de serviços, facilidade de ampliação e segurança”, explica Grossi. Em relação às áreas para construir esses imóveis, a região da Ceasa, a Cidade industrial e as margens da BR-040 são as mais aquecidas.
Como normalmente os imóveis são construídos por investidores, para locação, o valor é calculado em função do retorno previsto, ajustado à demanda e oferta no momento. A SGO costuma construir sob demanda do cliente.

PARA ESTOCAR
Modelos mais comuns no mercado

» Galpões de logística - Galpões de armazenagem que recebem e expedem mercadoria com frequência, por isso exigem grandes pátios de estacionamento e área para movimentação de veículos. Alguns trabalham no modelo crossdocking, em que a carga nem é armazenada: chega e sai no mesmo dia.

» Galpões industriais - São adequados à empresa que atendem, portanto, são bem específicos para cada negócio. A não ser os de pequenas manufaturas, mais fáceis de serem adaptados. Pontes de rolagem de produtos são essenciais.

» Centros de distribuição - Atendem necessidades de armazenagem e de movimentação de carga. Por isso precisam de um eficiente aproveitamento do espaço, proporcionando a melhor relação de custo por metro cúbico de estocagem.

» Business park ou condomínios de galpões - Destinados a operações logísticas, têm infraestrutura completa: estacionamento, pátio de manobra, restaurante, vestiários, escritórios administrativos, galpões com pé-direito elevado e pisos industriais. Condomínios são conjuntos dos três tipos de galpões citados acima.

Fonte: SGO Construções Ltda.