Estabelecer o condomínio em prédios novos é tarefa difícil

O prédio é novo, tem unidades vagas e as contas não param de chegar. Água, luz, gás e outras despesas conjuntas precisam ser pagas. E não é toda construtora que entrega as chaves com o condomínio estabelecido, muito menos com a convenção. E não é tarefa fácil. Exige acordos entre os moradores, atenção às leis e enfrentar a burocracia. O processo deve começar com a entrega das chaves, pois a partir desse momento é o proprietário o responsável pelo imóvel, morando, alugando ou deixando-o vazio.

Sócio-proprietário da Qualittá Administração de Condomínios, Renato Freitas, de 31 anos, explica que com as chaves em mãos os moradores precisam fazer uma assembleia geral extraordinária. Se nem todas as unidades estiverem vendidas, a construtora tem voto e responsabilidade financeira sobre o apartamento. “É nesse momento que se deve escolher o síndico, que se torna representante do condomínio. É hora também de deliberar sobre assuntos mais urgentes: segurança, limpeza, contratação ou terceirização de funcionários, por exemplo.”

Como geralmente os prédios são entregues sem quaisquer “amenidades”, já nesse primeiro encontro é importante listar os itens para que o prédio “comece a funcionar”. Lixeiras, quadros de aviso, material de limpeza, entre outros. “É preciso um investimento inicial, como se os moradores estivessem fazendo o enxoval do condomínio.” E, claro, já na primeira assembleia é definido o valor do condomínio, que deverá ser pago por unidade todo mês. E pela construtora, caso a unidade não esteja vendida.

A convenção do condomínio é uma obrigação da construtora. É esse o documento que regulamenta e institui o condomínio e por isso precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis de sua região. Segundo Alexandre Rennó, advogado especialista em direito imobiliário e conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/MG), a convenção de condomínio deve fazer a divisão do edifício em partes privadas (unidades isoladas) e as partes comuns (de uso de todos).

“No ato de elaboração da convenção já deve ser individualizada cada unidade, sua identificação e descrição, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada uma delas. À medida que forem sendo vendidas as unidades, os condôminos poderão se organizar para alterar eventual ajuste da convenção que não lhes agrada, isso com o voto de dois terços dos proprietários”, explica o especialista.

“É a certidão de nascimento do prédio”, compara Renato. Segundo ele, depois de registrada a convenção fica com o síndico, responsável por convocar uma primeira reunião ordinária, que deve ser realizada anualmente e ter ata registrada em cartório, nesse caso no cartório de notas. Mas existem convenções e convenções. Isso porque elas também contêm as regras do condomínio, como os direitos e deveres dos condôminos, o que é particular a cada imóvel plurifamiliar.

Com convenção e ata registradas, o síndico está pronto para abrir um CNPJ para o condomínio, que ganha status de empresa sem fins lucrativos. O primeiro síndico do prédio terá mais trabalho que os demais, porque precisa, inclusive, fornecer seus documentos pessoais nesse processo. Empresa criada, está tudo pronto para abrir uma conta em banco e começar a movimentar o dinheiro em caixa. O trabalho está só começando.

FRAÇÃO IDEAL

Mas, como calcular o valor do condomínio? Em razão de um recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), muito se discutiu nos últimos meses sobre a possibilidade de revisões na forma de cálculo da taxa de condomínio de coberturas em edifícios residenciais, que contribuem proporcionalmente à fração ideal que lhes pertence. O rateio das taxas de condomínio é calculado pelo tamanho da área privativa do imóvel, levando em consideração a chamada fração ideal.

Segundo Rennó, por essa forma de divisão das despesas condominiais, moradores de cobertura ou de apartamentos que tenham terraço ou área privativa pagam um valor maior em relação àqueles que residem em unidades menores. “Ao contrário do que muito se divulgou nos últimos meses, o STJ, em momento algum, se manifestou quanto à ilegalidade do rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal”, alerta.

O dispositivo do Código Civil que trata do rateio das despesas condominiais sofreu alteração em 2004. A redação do artigo 1.336 – “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais” – passou a vigorar com o seguinte texto: “Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Para Rennó, é perfeitamente adequada, do ponto de vista formal, a distribuição das despesas com base na fração ideal de cada uma das unidades.

O que se discute é se, de fato, as unidades com maiores áreas utilizam serviços e equipamentos em proporções diferentes daquelas com menores metragens. Uma cobertura com piscina em um edifício com hidrômetro único naturalmente consome maior quantidade de água que uma unidade simples. Da mesma forma, são maiores os gastos com a manutenção das áreas de fachada, de rede de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade e cabeamento.

As novas construções, com melhores técnicas de engenharia, são conduzidas de forma a reduzir as diferenças entre os gastos de cada uma das suas unidades, independentemente do tamanho de cada uma delas. Medidas como a instalação de medidores individuais de consumo de água e shafts (acessos à rede hidráulica) coletivos são adotadas para que, quando da instituição do condomínio, sua assembleia possa optar pela prerrogativa de manter ou não a divisão por fração ideal.