Regularizar o imóvel recém-construído antes de se mudar evita dor de cabeça

Com grande estoque de lotes à venda, Contagem é um dos destinos certos, entre as cidades da Grande BH, daqueles que estão interessados em construir o imóvel por conta própria. Para ter a tão sonhada casa com quintal e privacidade, é preciso pensar na legislação urbanística antes mesmo de o primeiro tijolo ser assentado. Caso contrário, o proprietário corre o risco de erguer o imóvel em desacordo com as normas e se dar conta do grande problema no qual se envolveu no momento em que decide se desfazer do patrimônio e o coloca à disposição do mercado.

Edificações irregulares – que não respeitam a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Código de Obras vigentes no município – não conseguem a baixa de construção na prefeitura. Antes tratada como Habite-se, a documentação é fundamental para a averbação do imóvel em cartório e para a solicitação de financiamento imobiliário junto às instituições financeiras. Isso quer dizer que, caso coloque a casa irregular à venda, o proprietário estará sujeito a uma negociação, no mínimo, morosa e delicada.

“A pessoa acaba perdendo venda porque aquela edificação não poderá ser financiada. Além disso, precisa estar disposto a reduzir o valor do bem, já que o futuro proprietário não receberá o registro de um imóvel e sim de um lote”, alerta a arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani. Isso porque o cartório não averba uma propriedade sem a apresentação do Habite-se, portanto, para fins legais, a área não passa de um terreno. “A pessoa que estiver adquirindo o patrimônio terá que arcar, no futuro, com todos os custos de regularização. Por isso, quem está vendendo fica sujeito às condições apresentadas pelo comprador, que poderá ter gastos mais para frente”, reconhece Cecília.
Os prejuízos começam aí, mas podem ir além. No caso de uma partilha de bens, o imóvel só poderá ser vendido e os recursos distribuídos aos herdeiros no caso da edificação estar regular. A exigência só não acontece se no inventário a área for declarada apenas como lote e não como imóvel construído. “Já houve um caso em que a casa foi colocada na partilha, mas não estava em conformidade com a legislação. Com isso, os herdeiros só puderam dar sequência ao processo depois que o empreendimento recebeu a baixa e foi devidamente registrado”, conta a arquiteta.

ANISTIA

Para quem já construiu há anos e só está pensando na regularização agora, é preciso avaliar a situação na qual se enquadra. Em Contagem, imóveis comprovadamente finalizados até 17 de janeiro de 2010 têm a prerrogativa de regularização por meio de pagamento de multa estipulada de acordo com cada uma das desconformidades apuradas.

A Lei 4.438, de 14 de abril de 2011, anistia os empreendimentos construídos a data anterior a 2010. Já aqueles que só finalizaram as obras depois não têm o mesmo benefício. Nesse caso, a única alternativa para enquadrar o imóvel nas exigência da legislação é executando as alterações exigidas pela prefeitura, mesmo que essas mudanças prevejam demolição da área edificada.

Segurança nas obras
Elaboração de projeto é o primeiro passo. É a partir dele que a prefeitura emite alvará construtivo. Ao final da construção, solicita-se a baixa e averba-se o imóvel em cartório

Os prevenidos devem iniciar o processo de construção de forma correta. “Para isso, é preciso fazer um projeto arquitetônico que será apresentado na prefeitura. A Anotação de Responsabilidade Técnica do Profissional (ART) também é importante”, afirma a arquiteta e urbanista Mariele de Oliveira Vilela Novais. Essas são as exigências legais, mas para garantir a segurança do empreendimento e as melhores condições de edificação, vale estender as análises. “Questão estrutural, de fundação e até estudo do solo são avaliações fundamentais e devem fazer parte de um planejamento prévio”, alerta a arquiteta.

O procedimento padrão a ser seguido por quem pretende terminar a obra com a baixa de construção na mão começa com a escolha de um profissional para elaboração do projeto. “Na prefeitura, esse projeto será avaliado dentro da legislação para que seja emitido o alvará construtivo. Se forem necessárias, correções serão solicitadas”, afirma Mariele. Com o alvará, a construção pode ser iniciada.
Finalizada a obra, o passo seguinte é a solicitação de baixa. “Um profissional da prefeitura vai até o local para fazer a verificação do imóvel. Esse processo se resume a bater o olho no projeto arquitetônico e conferir se ele foi executado tal qual aprovado na prefeitura”, afirma Mariele. Qualquer irregularidade exigirá correção que pode incluir até a demolição da área em desacordo com o projeto arquitetônico.

Encerrada essa etapa e liberada a baixa de construção, a próxima fase é seguir para a averbação em cartório. “O empreendimento precisa estar atualizado. É fundamental informar que não se trata mais de um lote e sim de uma edificação. O financiamento imobiliário só é liberado quando essas informações batem”, afirma a arquiteta e urbanista.

Para que a averbação ocorra, é preciso lembrar que durante a edificação há necessidade de recolhimento do INSS dos funcionários. Essa comprovação, chamada de Certidão Negativa de Débitos do INSS, é uma exigência do cartório. Se o pagamento não acontecer, o projeto que foi aprovado na prefeitura deve ser levado até o INSS. Lá, o órgão calculará os valores que deverão ser pagos de acordo com uma tabela baseada no Custo Unitário Básico (CUB).

DAQUI PARA FRENTE

Quem não pensou em todo esse procedimento antes de construir e está em vias de regularizar o imóvel não deve se desanimar. “Existe muito mito de que é caro, mas, em geral, para um terreno de 360 metros quadrados, o custo com arquiteto que dará início ao processo é de R$ 5 mil”, afirma a arquiteta Cecília Fraga de Moraes Galvani. O profissional vai fazer todo o projeto do imóvel, que será protocolado na prefeitura e aguardará a realização dos exames de vistoria. “Um responsável técnico, funcionário da prefeitura, vai até o local para verificar se as informações apresentadas são condizentes com a realidade”, afirma Cecília.

“Em Contagem, temos uma vantagem muito grande. Podem ser realizados vários exames na cidade, enquanto em Belo Horizonte o contato com o responsável técnico ocorre apenas uma vez”, afirma Cecília. Com o acesso fácil ao funcionário da prefeitura, reduzem-se as chances de o projeto apresentar problemas. “Como em BH temos poucas chances de falar com o examinador, pode haver indeferimento do projeto por questões simples de desentendimento. Com isso, o processo é atravancado e precisa recomeçar. Em Contagem, a chance de um indeferimento por erro de análise é menor”, afirma a profissional.

Para quem finalizou as obras até 17 de janeiro de 2010 é possível receber a baixa de construção com o simples pagamento de multas calculadas de acordo com a irregularidade apontada. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Contagem não sabe precisar quantos imóveis estão irregulares atualmente. A expectativa é de que uma análise mais rigorosa da situação dos empreendimentos aconteça assim que for finalizado o processo de georeferenciamento do município. “Somente a partir daí será possível verificar aqueles imóveis existentes, regulares e irregulares”, reconhece o secretário de desenvolvimento urbano de Contagem, Saint Clair Terres.

Não é cogitada uma atualização da lei de anistia do município e extensão dos prazos, como ocorreu em Belo Horizonte em janeiro (leia insert). “Nossa base de dados tem fotos de satélite até 2010. Elas que são utilizadas para verificar a situação de construção dentro do período de anistia”, afirma Saint Clair. A atualização do prazo de anistia só poderá ocorrer quando essa base de imagens for atualizada.

Documentação necessária para regularizar o imóvel:

1) Requerimento padrão assinado pelo proprietário
2) Registro do imóvel em nome do requerente
3) Laudo técnico assinado por profissional legalmente habilitado, atestando a segurança da edificação
4) Planta da edificação assinada por profissional legalmente habilitado

Com a documentação em mãos, o cidadão deve ir até a Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Avenida João César de Oliveira, 1.410) para uma pré-análise. Horário de atendimento: segunda, quarta e sexta-feira, das 13h30 às 16h30.

Realizada a pré-análise, o cidadão poderá imediatamente dar entrada no processo na Central de atendimento, no mesmo endereço.

Para que serve o Habite-se?

» Obter financiamento na Caixa Econômica Federal (CEF)
» Averbar o imóvel no cartório

Fonte: Prefeitura de Contagem

ANISTIA DE IMÓVEIS

Em 16 de janeiro foi sancionada a Lei 10.706 que estende a anistia dos imóveis construídos de forma irregular em Belo Horizonte. Até então, somente empreendimentos construídos até 2009 poderiam solicitar a baixa de construção mediante o pagamento de multa. Os demais deveriam fazer alterações físicas no imóvel com a possível demolição das áreas em desacordo com a legislação. Agora, edificações finalizadas até 16 de janeiro poderão ser beneficiadas pela anistia.