Inadimplência condominial

Anteriormente, nos atrasos de pagamentos de taxas de condomínio, a multa era de 20% mais juros reais de mercado e plena correção monetária. A partir de 2003, as penalidades foram reduzidas por força do Novo Código Civil Brasileiro para multa de 2% mais 1% de juros mensais, fato que, à época, o governo afirmou que visava minimizar as penalidades sobre os inadimplentes, uma vez que a inflação brasileira estava próxima de zero.

Em seguida, diante da grande oferta de crédito imobiliário, fácil e rápido de conseguir, o setor de construção respondeu com dezenas de milhares de novas obras prediais, em todos os padrões sociais e econômicos, ocasião em que muitas pessoas, empolgadas, acreditando na continuidade de crescimento no poder aquisitivo para a classe produtiva brasileira, compraram apartamentos, salas, lojas e vagas de garagem, a preços no limite do alcance de pagamento e, depois, depararam com a inesperada retração Do poder aquisitivo, promovendo desequilíbrio financeiro para a grande maioria dos trabalhadores brasileiros, não somente os braçais, mas também para as classes mais abastadas.

Além da questão do financiamento imobiliário, no mesmo caminho do crédito fácil, somando-se os financiamentos de compras de artigos de consumo e bens duráveis, como carros e motos, eletrodomésticos, viagens, roupas de marca, o resultado não poderia ser outro, senão o boom no poder de pagamentos de dívidas assumidas. Por isso, cresceu a inadimplência condominial, porque condôminos priorizam os pagamentos de cartões de crédito, financiamentos, alimentação, saúde e outros, pois estes cobram maiores penalidades por atrasos de pagamentos, com juros de até 14% ao mês, confiscos de bens e apontamento imediato no SPC, ficando as taxas de condomínio para depois, quando e como puderem ser pagas.

Assim sendo, os condôminos pagantes, inconformados, assistem a seus vizinhos inadimplentes utilizarem as unidades condominiais normalmente e serem supridos de água e gás, elevadores, vagas de garagem, serviços de portaria, limpeza e coleta de lixo, áreas de esporte e lazer etc. Tudo sem pagar a cota devida.

Mas existe a solução administrativa legal para reduzir a inadimplência para perto de zero. Para isso, deve o condomínio adequar a Convenção Condominial, com base ao Novo Código Civil Brasileiro, via assembleia especialmente convocada para esse fim, devendo obter os votos favoráveis de no mínimo três quartos de condôminos, por meio da qual poderá o condomínio adotar penalizações mais fortes aos inadimplentes, estabelecendo juros moratórios de 0,33% ao dia (10% ao mês) e, possivelmente, aplicar a penalidade máxima, a multa de até cinco vezes o valor da taxa mensal de condomínio.

O que o condomínio não deve fazer, de jeito nenhum, é acomodar-se diante dos inadimplentes, esperando deles a boa vontade ou a capacidade financeira para pagamentos das taxas devidas, mas sim, após a tentativa de recebimento amigável frustrada, ingressar com a cobrança judicial o mais rápido possível, mesmo que os custos com as taxas de fórum e honorários de advogado sejam maiores que os valores devidos pelos condôminos inadimplentes. Isso porque a postura administrativa de cobrança judicial após dois ou três meses de atraso fará com que os demais condôminos saibam que estão sendo tomadas as medidas corretas e obrigatórias aos síndicos, fato que irá desmotivar novos inadimplentes, até porque eles também terão despesas com advogados e seus nomes apontados como réus sentenciados no cadastro do Tribunal.

Sabemos que estamos tratando de uma constrangedora e dura realidade que atinge muitas famílias brasileiras, mas também sabemos que não podemos aceitar que inadimplentes prosperem e continuem prejudicando os condôminos pagantes, além do que, absurdamente, verificamos em algumas das audiências judiciais de cobrança sobre inadimplentes a proposta deles, para pagar o devido ao condomínio sem a multa e sem os juros, ainda, e em três ou mais parcelas fixas. E, por incrível que possa parecer, condomínios são induzidos a aceitar o acordo, porque, caso contrário, além de não receberem, terão que continuar na justiça por mais seis, oito, 10 anos, devido a recursos judiciais impetrados pelo devedor. Não é brincadeira. É a realidade.

Os condomínios poderão contatar as administradoras, preferencialmente as filiadas ao CMI-Secovi/MG ou advogados especializados em direito condominial.

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

E-mail para esta coluna: nerycomercial@admopala.com.br