Imóvel comprado por leilão pode ter menos da metade do preço, mas é preciso cuidado

Os imóveis de brasileiros endividados movimentam uma modalidade diferente de compra e venda: os leilões. Lotes, apartamentos, casas e lojas costumam ser arrematados por um valor abaixo do mercado, tornando a negociação bastante atrativa. Mas todo cuidado é pouco. Especialistas alertam que é essencial buscar informações sobre os imóveis ofertados para não dar o lance errado.

O advogado especialista em direito imobiliário Alexandre Fadel informa que existem dois tipos de leilões. Os judiciais, como o nome diz, são conduzidos por um juiz e contemplam bens penhorados por dívidas, enquanto os extrajudiciais são promovidos por instituições financeiras para a venda de imóveis de clientes que não conseguiram pagar empréstimo ou financiamento. Nos dois casos observa-se uma vantagem econômica. Normalmente, os imóveis leiloados pela Justiça são vendidos por até 20% menos para aumentar a liquidez deles. “Feita a avaliação por um oficial de Justiça, passam-se muitos meses e anos até a data do leilão. Mais um motivo de desvalorização do imóvel, que pode sair por menos da metade do preço”, justifica o sócio do escritório ADR Advogados Associados.


Já os imóveis vendidos em leilões extrajudiciais custam mais barato porque a referência da instituição financeira é o valor da dívida a ser paga. “As condições de mercado podem ditar o valor do arremate, mas o nosso objetivo é recuperar o crédito, e não vender o imóvel para ganhar dinheiro. Aquilo que estiver acima será devolvido para o devedor”, esclarece o superintendente regional da Caixa, Ronaldo Roggini. O fato de o imóvel estar ocupado também reflete no preço de venda. É provável que o comprador pague ainda menos, considerando a incerteza do negócio, já que os moradores de bens leiloados geralmente não abrem as portas para os interessados, o que impossibilita uma análise da área interna.

Além disso, o advogado Alexandre Fadel diz que quase sempre é necessário mover uma ação de desocupação do imóvel porque os moradores não costumam se mudar por vontade própria. Habitualmente, os juízes ordenam imediatamente a saída dos ocupantes por meio de liminar, mas o processo pode durar de 30 dias a um ano e corre o risco de o comprador ser surpreendido por danos intencionais ao bem adquirido. Apesar de enxergar desvantagens, Fadel acredita que o negócio é interessante em alguns casos. “Caso o desconto do lance seja significativo, vale a pena adquirir um imóvel ocupado, mesmo fazendo o cálculo do que será gasto com advogado. Não recomendo a compra se o preço não for muito atrativo e havendo certa urgência na ocupação ou na realização do investimento”, pontua.

No fim do ano passado, o contador e diretor da Faculdade Facisa BH, Antônio Baião, comprou em leilão um imóvel que ainda está ocupado. “Existe a incógnita de quando vou tomar posse, mas não me preocupei. Como não tinha pressa, para mim era interessante.” Baião esperou o apartamento certo para dar o lance, considerando itens como tamanho, localização e número de vagas de garagem, e conseguiu pagar 40% menos. Por isso, ele enxerga a compra como um investimento. “Não arremataria qualquer imóvel, mesmo se fosse barato. Esperei o que queria e ele apareceu sob medida”, comemora. Com ação na Justiça, Baião espera tomar posse do apartamento até o fim do ano.
Os leilões da Caixa, também chamados de concorrência pública, são realizados praticamente em todos os meses. O próximo está marcado para o dia 22 e colocará à venda aproximadamente 150 imóveis. “O número não é tão expressivo como no passado. A taxa de juros somada ao pleno emprego faz com que as pessoas tenham mais condições de arcar com as despesas. O sistema de amortização também facilita porque o valor das prestações vai diminuindo”, comenta o superintendente regional, Ronaldo Roggini.

COMO SE DAR BEM AO COMPRAR IMÓVEL POR LEILÃO

1 – Conheça bem o imóvel antes de ir a leilão para avaliar se ele tem liquidez. Para visitar casas desocupadas, é preciso pedir autorização para o leiloeiro ou para o juiz.

2 – Converse com o síndico para saber se o antigo proprietário está devendo o condomínio. O comprador no leilão torna-se responsável pela dívida depois da compra.

3 – Tenha certeza de que vai honrar com o lance, pois em caso de desistência cobra-se multa. Por isso, é recomendado fazer uma planilha para estabelecer o valor máximo que pode pagar.

4 – Cuidado para não cair no golpe de sites falsos de leilão. Desconfie se o leiloeiro solicitar pagamento antecipado, pois isso é ilegal. O dinheiro é solicitado apenas depois do anúncio do vencedor.

5 – O ideal é contratar um advogado especialista para acompanhar o processo, principalmente em leilões judiciais. Isso porque a transferência do imóvel é realizada por meio da Justiça.