Comprar imóveis deixados de herança pode ser um bom negócio

Sonho de muitos, a compra de um imóvel é muitas vezes cercada de dúvidas. Quando se trata da aquisição de um bem de espólio antes da ação de inventário, as incertezas sobre a transação imobiliária são maiores ainda. Afinal, adquirir imóveis inventariados é um bom negócio? Quais são os riscos e o que fazer para não cair em uma roubada?

Para o advogado e professor do Ibmec Renato Armanelli Gibson, do ponto de vista comercial, é inegável que esse tipo de alienação é interessante, tanto para quem vende quanto para quem compra. Os herdeiros gostam porque poderão usar o dinheiro para quitar custas processuais, tributos e honorários advocatícios. E o comprador também, porque deverá gastar bem menos do que pagaria normalmente. Mas do ponto de vista jurídico, a alienação de um imóvel durante a ação de inventário é assunto amplo, cuja regulamentação legal comporta várias nuances, restrições, ressalvas e condições. A razão para tanto cuidado é a preocupação do legislador em garantir que nem os herdeiros nem os credores do falecido sejam lesados, explica.

Segundo ele, a alienação de bens inventariados pode ser feita de duas formas: alvará judicial ou cessão de direitos hereditários. Considerando as vicissitudes de ambas as maneiras de alienar um bem durante o inventário, recomenda-se ao interessado que o faça por meio de alvará judicial, embora, na prática, isso pode ser difícil de conseguir. Isso porque, para autorizar a alienação e expedir o alvará, o juiz verificará em primeiro lugar se há oposição por parte de algum dos herdeiros. Não obstante, também será analisada a conveniência de tal transação imobiliária ser realizada antes da partilha, ou seja, antes do desfecho da ação de inventário. E essa avaliação será ainda mais criteriosa se houver interesses de herdeiros incapazes envolvidos. Assim, o juiz examinará se a alienação do imóvel é realmente necessária e se o valor da venda é compatível com aqueles praticados pelo mercado, entre outros pontos, diz.

ALERTA

A outra maneira de adquirir um imóvel em inventário é a cessão de direitos hereditários. Por meio desse contrato, o interessado, chamado cessionário, adquire os direitos hereditários relativos ao imóvel e se habilita no inventário como se fosse herdeiro. O comprador poderá tomar posse do imóvel tão logo pague o preço ajustado, mas somente constará no cartório de registro de imóveis como proprietário quando a ação de inventário terminar e o formal de partilha for levado a registro. O contrato de cessão de direitos hereditários deve ser feito por instrumento público, ou seja, perante um tabelião de notas, revela Renato Gibson, ressaltando que, além desses inconvenientes, o processo traz consigo o risco de o imóvel pretendido poder ser usado para cobrir dívidas deixadas pelo falecido.

O advogado e especialista em direito processual civil Giovani Duarte Oliveira concorda que a compra de imóvel por inventário pode ser um negócio altamente rentável. Mas com relação ao processo de compra via cessão de direitos hereditários, ele alerta que muitas vezes não são descritas todas as cláusulas necessárias para a realização do negócio, o que pode virar um problema. No entanto, se forem descritas no termo de cessão todas as obrigações do comprador e do vendedor, o processo funciona do mesmo jeito que um negócio de imóveis que não está em processo sucessório, informa, salientando que é fundamental para o negócio a inclusão de uma cláusula obrigando os herdeiros a cumprir todos os prazos do processo de inventário, não deixando ele ser arquivado, apresentando todos os documentos para que o processo tenha seu andamento breve e dentro do prazo determinado em lei. E todos os herdeiros devem assinar dentro do prazo estipulado pelo juiz todos os documentos necessários.

PERSONAGEM DA NOTÍCIA - Tiago Costa Camilo, advogado

Transparência

Apesar de também ser advogado da área de direito civil, a primeira coisa que fiz quando surgiu a oportunidade de comprar um imóvel inventariado foi procurar por assessoria jurídica. Fiz questão de que alguém de fora analisasse tudo para mim, porque, obviamente, eu estava envolvido emocionalmente com a compra. Eu achei um apartamento que me interessou, senti muita confiança nas pessoas com quem tratei, que de fato eram honestas e corretas, e a partir daí solicitei ao advogado contratado que analisasse a situação do inventário e as condições do contrato. Deu tudo certo, assinei a documentação particular com a autorização de venda já deferida pelo juiz, fiz o pagamento combinado e recebi a escritura assinada pela inventariante sem problema algum. Acho que, se as coisas forem feitas com transparência, não tem como dar errado e o negócio acaba sendo bom para ambas as partes. O que recomendo é que as pessoas sempre procurem advogados especializados no assunto e de confiança, para evitar qualquer problema.