Taxa de manutenção em loteamentos fechados não é mais obrigatória

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a taxa de manutenção em loteamentos fechados não é mais obrigatória, notícia que foi muito comemorada pelos proprietários desse tipo de imóvel. Assim, quem não faz parte da associação de moradores de loteamentos fechados não precisa contribuir com taxa de manutenção dos serviços por ela prestados. Fernando Magalhães, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Magalhães, Silva & Via – Sociedade de Advogados, esclarece que a decisão do STJ é amparada pela Constituição Federal, que diz que ninguém é obrigado a se associar ou se manter associado a nenhuma organização.

Segundo a tese firmada pelo STJ, “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não aderiram”, ou seja, quem não aderiu à associação ou não quer continuar associado não está mais obrigado a contribuir para o rateio das despesas dos serviços prestados. “A decisão do STJ poderá ocasionar uma enxurrada de ações contra as associações de moradores que foram organizadas em loteamentos fechados para prestar serviços que, a princípio, seriam dever do Estado. É possível, inclusive, que haja processos para restituição de valores já pagos pelos moradores que não fazem parte das referidas associações”, ressalta o especialista.

Magalhães salienta que essa é uma questão complexa, pois coloca em lados opostos uma norma constitucional (artigo 5, inciso XX, da Constituição Federal) e a possibilidade de enriquecimento ilícito por parte de poucos que se recusam a contribuir em detrimento do interesse de uma maioria. “Também é aguardada a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o tema. Porém, creio que sua decisão será na mesma linha de raciocínio do STJ.” Para o advogado, a primeira saída é que a sociedade civil se organize para pressionar o Congresso Nacional a rever a Lei 6.766/79, que regula a implantação de loteamentos no Brasil. Assim, pode ser encontrada uma forma de legalizar os loteamentos fechados já existentes, bem como regular esse modelo de empreendimento imobiliário, principalmente quanto aos aspectos sociais, urbanísticos e das relações jurídicas, que devem existir entre os moradores de loteamentos fechados.

O especialista salienta que quando a decisão proferida no recurso especial for publicada no Diário Oficial pelo STJ, esta será definitiva e valerá para todos os processos judiciais em curso que estejam discutindo o mesmo assunto, pois o recurso foi qualificado como repetitivo, em que o STJ firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. Também estamos aguardando o pronunciamento definitivo do STF no Recurso Extraordinário 695.911, que discute o mesmo tema e que foi qualificado como de repercussão geral devido à relevância e ao impacto social que o julgamento poderá significar. Porém, acredito que o STF julgará no mesmo sentido que o STJ”.

Magalhães explica que a associação de moradores não tem direitos e deveres na legislação, assim como nos condomínios. E justifica: “Segundo a decisão recente do STJ, somente aquele proprietário de lote que tenha aderido formalmente à referida associação será obrigado a contribuir com a taxa de manutenção por ela instituída. No condomínio previsto no Código Civil, a obrigação da contribuição já decorre da lei e não é aplicável aos loteamentos fechados e administrados por associações de moradores. A principal diferença entre o 'loteamento fechado' e o condomínio está no fato de o primeiro não ter norma jurídica que o regulamente e o segundo ser regulado pelo Código Civil”.

O advogado esclarece que os “loteamentos fechados” surgiram em função da deficiência do poder público em prestar serviços públicos adequados, principalmente no que se refere à segurança. “Assim, o poder público municipal, mediante contratos administrativos de concessão de uso exclusivo dessas áreas, ou por lei municipal, passou a autorizar o fechamento de loteamentos com muros e cercas, transferindo para as associações de moradores a administração dos serviços de segurança, limpeza urbana e manutenção das vias urbanas, a serem custeados mediante contribuição mensal dos moradores.”