Cenário de oportunidades

Formas de negociação, preços e prazos mais flexíveis fazem a hora boa para quem quer comprar imóvel em BH

Para os interessados em adquirir o bem à vista ou os que têm grande parte do dinheiro para dar de entrada em um novo ou usado, este é o momento oportuno, garantem especialistas, que discutem: o preço vai baixar?

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postado em 19/05/2015 16:27 / atualizado em 19/05/2015 16:34 Zulmira Furbino /Estado de Minas
Anderson Kury Santos e a esposa, Luciana, adquiriram um apartamento no Bairro Gutierrez e economizaram R$ 35 mil na transação  - Marcos Vieira/EM/D.A Press Anderson Kury Santos e a esposa, Luciana, adquiriram um apartamento no Bairro Gutierrez e economizaram R$ 35 mil na transação
Com a economia brasileira estacionada, os desafios para o crescimento dos segmentos econômicos no país são enormes, mas isso não quer dizer que as boas oportunidades não existem. O mercado imobiliário que o diga. Para quem quer comprar um imóvel à vista ou tem boa parte do dinheiro para dar de entrada num novo ou usado, este é o momento ideal, garantem os especialistas. Com isso, o comprador consegue negociar preço e prazo e tem mais opções de escolha. No caso de imóveis novos, também é possível negociar o acabamento preferido com a construtora. Foi aproveitando este momento que o gerente comercial Anderson Kury Santos comprou um apartamento no Bairro Gutierrez, na Região Oeste de Belo Horizonte, e economizou R$ 35 mil.

“Fiquei três anos procurando apartamento no Gutierrez e no Alto Barroca, mas estava muito difícil encontrar. Em janeiro do ano passado, encontrei um imóvel que gostei, mas o dono pediu R$ 510 mil e só baixava R$ 20 mil. Era caro e acabei desistindo”, explica Santos. Seis meses depois, ele fez uma oferta de R$ 450 mil pelo imóvel e acabou comprando por R$ 455 mil. “Hoje, há apartamentos até melhores do que o meu, que custavam entre R$ 520 mil e 530 mil, e que estão sendo vendidos com preços entre R$ 420 mil e R$ 430 mil”, explica o gerente comercial, que comemora o bom negócio feito no ano passado, apesar de acreditar que hoje teria comprado o seu imóvel por um preço menor.

Para Flávio Galizzi, vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), esta é a hora do comprador. “Passamos por muitos anos com um crescimento de mercado muito acelerado, o que fez com que tanto o comprador como o vendedor perdessem a referência de preços. Hoje, a situação está mais estável e os preços vieram para a realidade. Esse é um momento em que os compradores poderão fazer bons negócios”, observa. Ele lembra que em Belo Horizonte a tendência de preços de imóveis é aumentar diante da expectativa da mudança da Lei de Uso e Ocupação do Solo, que vai restringir a área de construção na capital mineira.

“Hoje, são dois pontos importantes para o comprador: a oferta é boa e ainda há financiamento, elementos fundamentais pra o mercado imobiliário. O mercado vem de uma paralisação de vendas muito forte e as empresas sempre querem vender, mas, na época da retração, querem mais ainda”, explica Teodomiro Diniz, presidente da Câmara da Construção da Federação das Indústrias do Estado de Minas gerais (Fiemg). Por isso, segundo ele, atualmente as oportunidades de negociação estão melhores. “Há sempre mais flexibilidade do vendedor quando o mercado está mais parado”, observa. Com o aumento do valor da entrada dos imóveis financiados com recursos da poupança, determinado pela Caixa, a situação melhora para quem vai comprar à vista.

“Nós temos um apartamento em outro bairro. Viemos para o Gutierrez para testar como seria morar aqui. A gente buscava apartamento desde meados de 2011, mas foi em 2103 que a busca passou a ser feita com afinco. O problema é que os preços estavam muito altos. Naquele período, meus filhos ficavam olhando as placas de ‘vende-se’ nas janelas, e hoje dá para perceber que, para imóveis voltados à classe média, a oferta aumentou muito”, relata Anderson Kury. Ele tem um apartamento alugado no Bairro Castelo, na Região da Pampulha, mas decidiu não aumentar o valor do aluguel porque também nessa área a oferta de imóveis cresceu bastante. Segundo ele, isso vale para os imóveis comerciais. “Acho que a situação só é diferente para apartamentos de luxo, segmento que ainda tem muito a crescer.”


Lucas Guerra Martins, vice-presidente da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG), aponta para a redução dos lançamentos imobiliários em 2015, na comparação com o ano passado, em função da redução da velocidade de vendas dos imóveis. “Quando você tem uma realidade favorável de compra, se o estoque é maior do que o mercado, é possível absorvê-lo por um período. É como a dificuldade das montadoras que estão com um volume de veículos grande e a capacidade de produção também. Mas, no mercado imobiliário, a desaceleração ocorre aos poucos, não é pontual como no mercado automobilístico.”


De acordo com ele, hoje a realidade de custos na produção de imóveis em BH está chegando ao limite, e, por isso, os preços tendem a aumentar. “Não vislumbramos possibilidade de queda de preços no cimento, aço, alumínio, níquel, produtos dolarizados, cujos preços, por sua vez, têm forte influência da energia elétrica e do custo de mão de obra. Sem contar que não há como reduzir os preços dos terrenos”, avisa Lucas Guerra. Para ele, BH já é uma cidade de reposição, ou seja, para construir um prédio, é necessário demolir uma casa. Os componentes de redução de custo de imóveis não existem e a possibilidade de os preços do mercado caírem mais dificilmente se concretizará.

PARCERIAS

A redução do teto do financiamento em bancos públicos estimula as instituições privadas a se transformar em alternativa para o investidor, já que elas mantêm as suas taxas mesmo em meio à crise. É o caso da RE/MAX, que, em parceria com o banco Itaú, oferece aos seus clientes a política de crédito já praticada pelo banco, com aprovação máxima de 80% do valor de avaliação dos imóveis, independentemente de serem usados ou novos, de acordo com o perfil do cliente. “Isso permite que a imobiliária passe a ter uma gerenciadora própria de crédito e, por meio dessa parceria, evita que seu cliente percorra uma maratona burocrática para a obtenção de crédito, ganhando um processo mais ágil e com conforto, segurança e melhores condições de mercado”, explica Renato Caporrino, diretor da Max Finanças, empresa de credito imobiliário da RE/MAX em parceria com o banco Itaú.

Palavra de especialista: O preço vai baixar?
Lucas Couto, diretor comercial e de marketing da Patrimar


“Não tenho uma bola de cristal, mas dá para firmar com 90% de certeza que em BH não haverá retração de preços, situação que é diferente do restante do país. A Lei de Uso e Ocupação do Solo, que está para ser aprovada a qualquer momento na capital mineira, vai reduzir o coeficiente de construção em toda a cidade. São Paulo já fez isso, mas de forma cadenciada, por bairros. Aqui, em se tratando de Zona Central, o potencial de construção, que é de 2,7 vezes o tamanho do terreno, vai cair para um. A lei que deverá ser aprovada nos próximos 120 dias determina que, num terreno onde poderiam ser construídos 2,7 mil metros, passa a ser permitida a construção de 1 mil metros apenas. “Como nunca vimos os preços dos terrenos baixar, haverá dificuldades em comprar terrenos. Em dois ou três anos, a situação se normaliza, mas com os preços dos imóveis mais altos.”
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