Na ponta do lápis

Antes de financiar o imóvel, é preciso fazer as contas e avaliar as exigências contratuais

Envolver-se em um financiamento requer cuidado. Além das prestações e juros, outros fatores podem encarecer o valor da parcela mensal, como o seguro exigido pelas instituições financeiras

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postado em 02/07/2016 18:29 / atualizado em 04/07/2016 18:06 Gustavo Perucci /Estado de Minas
Eduardo de Almeida/RA studio
O sonho da casa própria ficou mais fácil para os brasileiros nos últimos anos. Crédito fácil, mercado aquecido e um grande déficit habitacional no país são alguns dos motivos que explicam o boom imobiliário nas duas últimas décadas. Mesmo com a crise que assola diversos setores produtivos, inclusive o de construção predial, fugir do aluguel é um desejo de muitas pessoas, mas o sonho pode virar pesadelo.

Envolver-se em um compromisso financeiro por anos, às vezes décadas, requer extremo cuidado. Se a única saída é o financiamento, é essencial muita atenção, estudo e cuidado antes de fechar o negócio. Além das prestações e juros, outros fatores podem encarecer o valor da parcela mensal, como o seguro exigido pelas instituições financeiras. Ter domínio do contrato de financiamento é essencial.

Procure um advogado especialista e mostre todas as condições da negociação, para que ele possa esclarecer as questões contratuais, com será a quitação, riscos e vantagens de cada forma de financiamento. A recomendação de especialistas é fazer uma poupança maior e financiar o mínimo possível do imóvel, para que se tenha capacidade de pagamento e até uma reserva técnica em função de algum imprevisto. O ideal é que a prestação seja, no máximo, de 20% do valor da renda.


Arte/EM
PAGANDO
Bancos e instituições financeiras oferecem três sistemas para a quitação das parcelas do financiamento. A escolha pode fazer a diferença no valor final:

» SAC
Sistema de Amortização Constante: É o modelo mais utilizado em financiamentos imobiliários no país. Nesse sistema, a taxa de amortização continua fixa (valor emprestado), enquanto os juros (sobre o saldo devedor), a cada pagamento, são minimizados. As prestações podem ser consideradas como decrescentes.
. Para quem: O SAC começa mais pesado no bolso mas, com o tempo, diminui. Quem está com estabilidade no emprego e planeja, por exemplo, ter um filho, pode se beneficiar com o sistema, já que o alívio no valor progressivo ajuda a ajustar as contas. Se há como acelerar o pagamento das parcelas, melhor ainda. Também é o melhor forma de proteger o poder de compra da inflação.

» SACRE
Sistema de Amortização Crescente: Nesse modelo, a taxa de amortização cresce enquanto os juros caem, com as prestações fixas. O cálculo do SACRE se repete a cada 12 meses, reduzindo os juros do montante que já foi amortizado. Este sistema mistura o Sistema de Amortização Constante com a Tabela Price.
. Para quem: Opção ao sistema PRICE para quem quer ter parcelas mais estáveis, mesmo que o financiamento dure mais tempo. Na questão do juros, o SACRE é a forma de amortização onde você pagará o menor montante. As parcelas iniciais são maiores do que no SAC, mas podem ter um impacto menor sobre as finanças no médio e longo prazo.

» TABELA PRICE
É o sistema mais utilizado para financiamento de veículos. Na Tabela Price, o valor das parcelas é fixo durante todo o período do financiamento.
. Para quem: Durante o período do financiamento, o impacto nas finanças será o mesmo. Ao longo prazo, se o salário não for reajustado de acordo com a inflação, o sistema da Tabela Price vai pesar cada vez mais no orçamento. Um atrativo inicial é que o valor das primeiras parcelas são menores do que pelo SAC. É boa opção para que tem uma carreira sólida, com boa projeção de aumento salarial, preferencialmente acima da inflação. Quem optar pela Tabela Price tem que planejar quitar o financiamento o mais rápido possível, pois os juros pagos são consideravelmente maiores do que pelo SAC ou SACRE. Se pensa em alongar ao máximo o financiamento, opte por um dos outros sistemas.


FIQUE DE OLHO

» PREPARE-SE COM ANTECEDÊNCIA
Erro comum entre quem procura um imóvel, deixar o processo de financiamento para a última hora pode render uma bela dor de cabeça e até te fazer perder a casa dos sonhos. Mesmo com garantias de que tudo será resolvido da forma mais rápida e eficiente possível, é preciso estar atento para que documentos necessários estejam em ordem.

» PESQUISE
Encontrar a casa ou apartamento dos sonhos já é tarefa complicada. Imagine perder o imóvel porque o financiamento não saiu a tempo? Para evitar situações como essa, é preciso fazer o 'dever de casa' direito. Pesquise todos as possibilidades de financiamento, faça as contas, calcule os custos, condições e prazos de concessão.

» PRÉ-APROVAÇÃO
Somente com o crédito pré-aprovado é que você terá certeza de quanto poderá gastar com o imóvel. Ter o crédito pré-aprovado não significa levantar o financiamento e começar a pagar juros, mas apenas ter a certeza de que o dinheiro estará disponível quando precisar. É importante, também, ficar atento às mudanças do mercado, que podem afetar significativamente as condições do financiamento.

» JUROS
No financiamento, os juros são sempre definidos no ato da contratação, podendo ter ou não índice de correção pós-fixado – normalmente, é utilizada a Taxa Referencial (TR). Por exemplo: um financiamento pode ter uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR. No último caso, existe o elemento da volatilidade do mercado financeiro, deixando o valor das parcelas mais caros ou baratos de acordo com a flutuação da taxa básica de juros, a Selic. Assim, quando a Selic tem tendência de alta, como ocorre atualmente no país, a TR também sobe. Ou seja: mais juros pagos ao banco.

» MAIS RÁPIDO
Fechar um contrato de financiamento imobiliário longo, de 20, 30 anos, não quer dizer que, necessariamente, você deverá levar todo esse tempo para quitar a dívida. O ideal é que, ao conseguir recursos extras, faça-se a amortização, ou seja, adiantar o pagamento ao banco, reduzindo o saldo devedor e os juros. Os bancos dão duas opções ao cliente quando ele deseja amortizar a dívida: manter o valor das parcelas e diminuir o prazo; manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. A primeira opção é melhor boa para quem não sente tanto as parcelas no orçamento, pagando o imóvel mais rapidamente; já a segunda opção é interessante para quem precisa de um alívio nas contas.

» FGTS
A cada dois anos, que for empregado com carteira assinada pode fazer uma amortização com os recursos do FGTS. Do ponto de vista financeiro, é um bom recurso, pois no FGTS o dinheiro rende pouco, perdendo para a inflação. Lembre-se, porém, que o fundo é uma garantia de segurança em caso de demissão. Assim, mesmo que valha a pena amortizar a dívida, é recomendado um planejamento financeiro, para não ficar na mão.

» DIRETO COM A CONSTRUTORA
Para ganhar clientes e movimentar o mercado, muitas construtoras têm optado por oferecer financiamentos direto ao mutuário. Essa opção ganhou espaço ao mesmo tempo em que a oferta de crédito imobiliário pelos bancos se tornou mais escassa. Em um cenário de crédito escasso, o financiamento direto pode até ser uma boa alternativa. Como a negociação é direta, é possível fechar um negócio vantajoso, especialmente na questão da aprovação do crédito. Nesses casos, é mais importante ainda ter atenção e fazer todas as contas, para não fazer um mau negócio. Optar pela redução de prazo na hora de amortizar é bem mais vantajoso no caso do financiamento direto. Isso porque o juro é, geralmente, corrigido pela inflação – em geral, pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

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