Atentos às legislações

Terceirizar a gestão de um condomínio pode representar um bom negócio

Empresa contratada deve garantir a eficácia da fiscalização e é bom que o síndico seja independente

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postado em 02/05/2019 12:32 Elian Guimarães /Estado de Minas
Ilustração/EM/Maure
Os moradores em prédios e condomínios têm cada vez mais na figura do síndico o gestor que procura atender de maneira mais isenta possível às demandas de conflitos interpessoais, de convivência e utilização de áreas comuns, manutenção preventiva de edificações e instalações elétricas, hidráulicas, de jardinagem e lazer, além de atender às diversas legislações, regimentos e estatutos internos.

As obrigações dos síndicos são as mesmas, independentemente do tamanho do condomínio. O que muda depende das particularidades de cada um. Nem sempre um síndico de um condomínio maior terá mais trabalho ou dificuldades do que um síndico de um condomínio menor. Para construir uma gestão de qualidade, o síndico, seja ele morador ou externo, precisa se capacitar constantemente para acompanhar as mudanças na velocidade em que ocorrem. Assim, ele terá a competência, equilíbrio emocional e imparcialidade para desempenhar suas multifunções.

De acordo com Marcela Nery, diretora das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), mesmo que o síndico eleito seja um profissional da área e tenha expertise em legislação condominial, leis trabalhistas, conhecimento fiscal e financeiro, manutenção preventiva, gestão de pessoas e tenha tempo para se dedicar ao condomínio, com o aumento da demanda pela complexidade das leis, ele precisa contratar uma empresa especializada para garantir o cumprimento desses deveres.

O risco nessa terceirização parcial de responsabilidades, alerta Marcela Nery, ocorre quando ele contrata uma administradora apenas pelo menor preço, sem as verificações básicas sobre a idoneidade, competência, saúde financeira da empresa, além das referências de mercado. “Lembrando que, para garantir a eficácia da fiscalização sobre os trabalhos das administradoras, os síndicos devem ser independentes delas.”

Marcela Nery chama a atenção para as obrigações fiscais, trabalhistas, exigências sobre normas de segurança, medicina e segurança do trabalho e “as fiscalizações sobre elas aumentaram muito nos últimos anos. Siglas como Rais, Dirf, DES, eSocial, Decort, AVCB, FD-Reinf, ART, PCMSO, PPRA, PPP começaram a fazer parte do dia a dia dos condomínios, que hoje são tratados como empresas sem fins lucrativos”.

QUALIFICAÇÃO

Atendendo a uma demanda crescente dos desafios desse gestor, a CMI/Secovi promove a partir de 6 de maio (segunda-feira) curso de qualificação específico voltado para síndicos e gestores de condomínio, quando serão abordados, por diversos especialistas, temas importantes relacionados à rotina dos síndicos, como gestão de pessoas, gestão de conflitos e oratória, além de aspectos financeiros, contábeis, jurídicos e tributários. “Até então, havia uma lacuna para que os síndicos pudessem se qualificar e se preparar para atender da melhor forma aos condomínios. Sabemos que se trata de uma responsabilidade grande, que deve ser exercida com muita diligência”, defende Rodrigo Carvalho, diretor da UniSecovi-MG.

O curso apresentará 13 módulos em 80 horas/aula que serão realizadas no Uni-Secovi, das 19h às 21h50. As inscrições para filiados à entidade custam R$ 720 e para não associados, R$ 1.200, e podem ser feitas na universidade pelo telefone (31) 3243-7555, pelo site da entidade e pelos e-mails cursos@secovimg.com.br ou unisecovi@secovimg.com.br.

Para o advogado e instrutor do módulo de legislação condominial Fábio Barletta, a gestão tem se tornado cada vez mais complexa, com o crescimento das responsabilidades. Hoje, já existe a figura do síndico externo, aquele que não mora no imóvel e pode administrar vários condomínios ao mesmo tempo. Trata-se de gestão impessoal, na qual o síndico tem maior liberdade para fazer cumprir a convenção, o regimento e aplicar as multas quando devidas, explica Barletta. “Ele não tem a proximidade de moradores, como no caso do síndico morador. Precisa tentar compatibilizar interesses conflitantes de forma imparcial, alheio ao litígio instaurado entre as partes. Tem o dever de fazer cumprir a convenção, trabalhando de forma a não gerar um conflito ainda maior dentro do condomínio. O síndico morador, às vezes, deixa de tomar postura mais rígida para não se indispor com um vizinho, que pode ser um amigo”, observa.

ALTERAÇÕES


Ao se tornar síndica pela segunda vez num prédio de 20 apartamentos no Bairro Santo Antônio, Helena Caldas Cunha, que também é corretora de imóveis, deparou-se com novas legislações, exigências e funções dos funcionários. “Fui síndica logo nos primeiros dias em que o prédio foi habitado, há 10 anos, e muita coisa mudou”, atesta.

Helena diz que, ao assumir sua segunda gestão, há três meses se deparou com muitas dúvidas, como, por exemplo, as atribuições de um porteiro, do faxineiro, do jardineiro. Como lidar com esses profissionais sem que extrapolem suas funções, o que pode gerar conflitos trabalhistas que onerem os condôminos. Soube também que o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento emitido assim que uma construção fica pronta, atestando que pode ser habitado e está seguro conforme normas de prevenção de sinistros, deve ser renovado a cada cinco anos. “Não tinha conhecimento desse período para renovação e que caso não seja feito, qualquer acidente sem esse documento o conjunto não receberia o seguro.”

Helena se inscreveu no curso e disse que fará todos os 13 módulos. “A infraestrutura da entidade é muito boa, nos orienta em todos os procedimentos e atende às minhas necessidades sobre atribuições de síndica e ao mesmo tempo também de corretora.”

SAIBA MAIS
O curso de qualificação oferecerá 13 módulos. O inscrito pode se inscrever em quantos módulos achar necessário. São eles:

- Legislação condominial
- Manutenções prediais corretivas e preventivas
- Mediação e solução de conflitos
- Planejamento estratégico e gestão
- Práticas trabalhistas aplicadas aos condomínios a sua repercussão no e-Social
- Contabilidade aplicada aos condomínios
- Seguro predial
- Segurança predial
- Sustentabilidade
- Acessibilidade
- Contratos e direito do consumidor aplicado aos condomínios
- Oratória
- Marketing pessoal
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