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Mercado imobiliário

Built to suit, uma locação atípica

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Uma modalidade de locação crescente no mercado imobiliário, denominada built to suit, que pode ser traduzida como %u201Cconstrução sob medida%u201D, tem se mostrado extremamente vantajosa ao usuário/locatário, uma vez que essa operação não exige imobilização de seus recursos financeiros na aquisição dos terrenos e construção das benfeitorias, além de o aluguel ser contabilizado como despesa, reduzindo a carga tributária. Esse sistema permite a contratação pelo futuro usuário com um terceiro, que se responsabilizará por entregar um projeto personalístico, com localização, dimensão e características específicas e por ele definidas, que se compromete a pagar valores pré-estabelecidos por determinado período, usualmente não inferiores a 10 anos. A concepção desse tipo de empreendimento nos leva a deduzir que o valor pago a título de %u201Clocação%u201D não constitui mera contraprestação pelo uso e gozo de um produto oferecido em um mercado aberto, uma vez tratar-se de imóvel construído por encomenda, diante da demanda especificada pelo usuário. Isso já lhe confere uma baixa liquidez, além de representar um inadimplemento ao fluxo de caixa desenhado pelo empreendedor em função das obrigações por ele assumidas. Por essa breve explicação, é fácil verificar que se trata-se de uma relação contratual locatícia atípica, não se sujeitando a todos os preceitos da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), por suas características especialíssimas e inovadoras, especialmente por ser construído para atender as necessidades do usuário (intuito personae), não obstante ter elementos específicos submetidos à referida legislação. Exatamente por não ter sido ainda tipificado pelo legislador brasileiro, entre suas diversas peculiaridades, duas podem trazer insegurança jurídica a essa forma de contratação. Uma é a renúncia ao direito de o locatário solicitar revisão do valor locativo, previsto no artigo 19 da Lei 8.245/91, e a outra é a impossibilidade de rescisão antecipada, salvo se o usuário arcar com igual valor dos aluguéis, nos termos dos artigos 413 e 473 do Código Civil Brasileiro. Essas questões já chegaram aos nossos tribunais, onde a interpretação da natureza jurídica desses contratos tem admitido entendimentos distintos. Existe uma corrente minoritária que enxerga neles a mesma relação jurídica que caracteriza qualquer locação de imóvel urbano, tratado por seus defensores como um contrato típico, sujeito à Lei do Inquilinato. O embasamento desses julgadores encontra-se no fato de que a liberdade de contratar e a autonomia da vontade estão sujeitas às normas de ordem pública, pois interessam à sociedade como um todo. Mas não nos parece suficiente, pois, se aplicado, ocasionaria o desequilíbrio contratual. Felizmente, a corrente predominante tem entendimento contrário, rechaçando totalmente essa interpretação e sustentando seu caráter atípico. Além disso, referenda sua celebração na regra do artigo 425 do Código Civil Brasileiro, fundada no princípio da liberdade de contratar, protegendo os investimentos realizados para atender a encomenda do usuário, com base no artigo 473 do mesmo diploma legal. Como forma de proteger eventuais questionamentos jurídicos, a estruturação das operações imobiliárias de built to suit tem adotado a cláusula arbitral, que auxilia na solução da controvérsia. Ou a contratação da operação por meio da concessão real de superfície, prevista na Lei 10.257/01, o que não soluciona a questão, que somente ocorrerá por iniciativa de nossos legisladores, por meio da tipificação dessa modalidade contratual.

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