Comitê de resolução de disputas

Existe um consenso de que o setor imobiliário será uma peça fundamental para a retomada do crescimento econômico do país. Entretanto, pairam sobre ele os problemas constantes de obras e a eternização de discussões entre os diversos partícipes desse mercado, decorrentes dos mais diversos fatores. Cada parte procura imputar à outra a origem dessas questões, o que pode travar todo o processo e acaba provocando diversos prejuízos, especialmente para a população.

Nesse contexto, uma das formas de evitar que as controvérsias relativas a fatores inerentes a obras atrapalhem a sua execução ou que relações existentes nesse segmento resultem em pendências diversas é a aplicação, desde o início do contrato, de formas dinâmicas de acompanhamento dos contratos imobiliários e de construção, que pode ser feito sob a forma de adjudicação ou comitê de resolução de disputas (CRD).

Ambas as modalidades constituem formas de acompanhamento e monitoramento de contratos peculiares, com componentes técnicos específicos e de duração extensiva, que conseguem contemplar todas as ocorrências e contingências surgidas durante a sua execução. São muito comuns na área da construção e da infraestrutura, o que torna sua utilização oportuna, pois evitam que uma divergência se torne um conflito, e este se transforme em um litígio.

A adjudicação pode ser definida como uma solução de conflito desenvolvida por um terceiro imparcial, em prazo curto, sendo a decisão vinculante, mas provisória e de cumprimento obrigatório até sentença arbitral ou decisão judicial posterior. O comitê de resolução de disputas, conhecido pela sigla em inglês DRB (Dispute resolution board), constitui um painel de especialistas, usualmente mesclado entre engenheiros e advogados, que acompanham o desenvolvimento do contrato desde o início, sendo acionado em caso de conflito, podendo ser de caráter opinativo ou decisório.

A adjudicação e o comitê de resolução de disputas são formas de solução de conflitos indicadas para otimizar custos, favorecer o cumprimento dos prazos estimados e garantir a qualidade das obras e o cumprimento dos contratos. Sua utilização é mais usual em projetos de maior envergadura, embora surjam propostas de aplicação em contratos de menor porte.

Mesmo que sejam métodos ainda incipientes, essa maneira de atuar diretamente no contrato, de forma pontual, passa uma dinâmica que encoraja os envolvidos a evitarem disputas, na maioria das vezes por apontar soluções técnicas ou medidas legais que equacionam os conflitos analisados quando de sua ocorrência, ainda que sujeitas a futura revisão, pela via arbitral ou judicial, segundo convencionado entre os contratantes.

São premissas confirmadas na prática, em função das experiências interacionais na utilização principalmente do comitê de resolução de disputas, cujos dados levantados pela DRBF – Dispute Resolution Board Foundation apontam que 97% das divergências decididas são cumpridas espontaneamente, enquanto os outros 3% não são revertidos, como no Metrô de São Paulo, por exemplo, onde as decisões do comitê submetidas a uma segunda análise tiveram um índice de 90% de confirmação.