Desvendando a norma de incorporações - Parte 1

Em dezembro de 1964, foi promulgada a Lei 4.591, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, sendo a primeira legislação brasileira a apresentar definições dessa importante atividade da economia. Ela trouxe de forma clara os direitos e deveres do incorporador, além de ter aprimorado a relação jurídica entre o comprador e o vendedor das futuras unidades a serem construídas, mudando, assim, os paradigmas que reinavam na comercialização imobiliária até então.

Entre inúmeros aspectos que poderiam ser delineados sobre esse diploma legal inovador, que teve à frente o sempre lembrado professor Caio Mário da Silva Pereira, chama a atenção a disciplina contida em seu artigo 53, que estabelece a obrigatoriedade de a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) preparar normas técnicas que padronizassem critérios e procedimentos para o cálculo dos custos unitários, execução de orçamentos, memorial descritivo de acabamentos e áreas de construção, entre outros.

Foi assim que em 1965 surgiu o projeto PNB-140 da ABNT, posteriormente Norma Técnica NB-140, denominada “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio”. A legislação anteriormente citada estabelecia a possibilidade de revisão periódica, o que somente veio a ocorrer em 1992, quando foram atualizados os acabamentos-padrão da norma primitiva, sem alterar os projetos básicos, que remontavam à década de 1960.

Naquela oportunidade, a referida norma brasileira ganhou nova numeração, passando a ser catalogada na ABNT como NBR-12.721, contemplando apenas unidades habitacionais unifamiliares de dois e três dormitórios, o que a restringia a apartamentos. Essa situação foi alterada com a revisão de 1999, quando passou a abranger unidades multifamiliares, tais como salas comerciais e construções industriais.

Com essa importante modificação, que resultou na Emenda 01, de 2000, os sindicatos da indústria da construção, que, de acordo com o artigo 54 da Lei 4.591/64, são obrigados a divulgar até o dia cinco de cada mês os custos unitários básicos da construção (CUB) a serem adotados nas respectivas áreas de abrangência. O cálculo tem que seguir os ditames da norma vinculada à lei, no caso a NBR-12.721, passaram a ampliar o espectro de tipos de CUBs.

Assim, foram incorporados ao portfólio de tipos de construções os CUBs referentes às unidades comerciais (lojas, salas, andares livres, galpão industrial) e às casas populares de um quarto, sendo que no caso dos comerciais existiam 12 valores, sempre calculando-se valores médios, e nos outros um valor para cada, por não existir necessidade de variações nos projetos-padrão.

Em agosto de 2006, surgiu a maior revisão da NBR-12.721, que, embora mantidos os conceitos teóricos básicos, resultou em profunda alteração em seu conteúdo, decorrente da necessidade de adaptação aos novos padrões arquitetônicos, estruturais e de instalações predominantes no mercado imobiliário. Isso obrigou a uma nova concepção dos projetos-padrão, que se diferenciariam totalmente dos originalmente desenhados, sendo acrescidos aqueles relativos ao período popular e o projeto de interesse social (PIS).

Dessa forma, esse instrumento normativo se mostra um elemento disciplinador das incorporações imobiliárias, no sentido de definir as regras que caracterizam a unidade autônoma e também a edificação em seu conjunto. Serve ainda para a determinação dos custos dos imóveis, tendo se transformado em importante indexador dos contratos de compra e venda, em função dos critérios operacionais estabelecidos, o que garante credibilidade na operação.

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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