Registro imobiliário único

Todas as pessoas que adquiriram um imóvel sabem da necessidade de obtenção de uma série de documentos relativos não só ao bem objeto da transação imobiliária, mas também do proprietário. É imperativo verificar se existem dívidas pendentes, garantindo que aquela operação de compra e venda não caracteriza uma fraude a credores.

O primeiro passo nessa pesquisa, que garante segurança à aquisição do imóvel, compreende a expedição da chamada certidão vintenária. Nela poderão estar indicadas a existência de eventuais hipotecas ou penhoras anotadas contra o proprietário, que se referem a ações de execução em fase avançada, não servindo para detectar outras ações em curso, referentes a cobranças, indenizações ou de natureza trabalhista, entre outras, que ainda não foram concluídas.

A etapa seguinte seria então percorrer o longo caminho que a burocracia nos impõe, somada ao fato de residirmos em um país de dimensões continentais, que obrigaria o comprador a solicitar certidão dos cartórios distribuídos em 91 tribunais existentes nos 27 estados e no Distrito Federal, incluindo toda a Justiça estadual, federal e trabalhista. Isso sem contar que se um dos proprietários do imóvel for sócio de uma empresa, são também necessárias certidões negativas não só dessa empresa, mas também dos demais sócios.

É fácil imaginar o que significa a mobilização de recursos, especialmente de natureza financeira, para obtenção de toda essa documentação. Somado ao fato de que é comum, antes da conclusão do negócio, que uma dessas certidões perca a validade, isso obriga à solicitação de expedição de um novo documento.

Essa realidade leva os compradores a simplificar esse procedimento, restringindo as certidões aos locais onde se encontra o imóvel e ao domicílio do proprietário, algumas vezes se estendendo a localidades onde sabiamente exerça atividade profissional ou empresarial. Isso aumenta os riscos da falta de informações e gera insegurança jurídica, uma vez que, ocorrendo questionamento quanto à transação, o ônus da prova de boa-fé na aquisição de imóvel com possibilidade de posterior pendência é do comprador. Ele é quem tem que demonstrar seu desconhecimento quanto ao comprometimento do imóvel.

Com o objetivo de trazer segurança jurídica, reduzir custos e dar celeridade ao processo de investigação do risco em transações imobiliárias, o governo federal editou em outubro a Medida Provisória 656, que criou a denominada “concentração de dados nas matrículas dos imóveis”. O foco é centralizar as informações relevantes, inclusive ações judiciais referentes ao proprietário e ao imóvel, em um único documento, que será expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Dessa forma, toda e qualquer pendência que possa afetar a venda do imóvel terá que ser registrada ou averbada na respectiva matrícula, fazendo com que qualquer débito, tentativa de penhora ou ação judicial existentes anteriormente à operação de compra e venda do imóvel somente poderá ser questionada se constar no referido documento, encontrado no cartório correspondente ao imóvel transacionado.

Portanto, está claro que essa medida relevante trará maior segurança jurídica. Isso porque sua intenção é fazer com que o credor não consiga anular o negócio imobiliário nas hipóteses em que o registro ou averbação não ocorrerem, pois bastará ao comprador avaliar a certidão e verificar a inexistência desses gravames.

Existem especialistas que acreditam que essa medida fará ressurgir um instrumento esquecido atualmente, chamado hipoteca judiciária. Nele, o título constitutivo é a sentença de condenação do réu ao pagamento de uma prestação em dinheiro ou em coisa, sendo a sua averbação feita mediante ordem judicial.

Além disso, devemos observar que existe uma regra de transição de dois anos, período que os credores terão para registrar ou averbar os débitos que sejam objeto de ação. Isso obriga os compradores a checarem todas as informações nas transações que venham a ocorrer no intervalo estabelecido no novo ordenamento.

Embora o mercado imobiliário tenha saudado essa iniciativa, existem aqueles que pregam que a simples ausência de anotação na matrícula não é garantia de total segurança na operação imobiliária, uma vez que existem situações em que a fraude pode ser demonstrada, independentemente da informação acerca de um possível crédito. Isso, em última análise, geraria uma falsa sensação de segurança jurídica na transação ocorrida.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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