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Mercado imobiliário

Bairros planejados

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Uma questão que, sem dúvida, ganhou o debate nacional nos últimos anos, ao lado da segurança pública, é o grande desafio da mobilidade urbana. Existe um consenso sobre a sua estreita ligação com a realização de obras estruturantes, compostas de novas vias, túneis, viadutos e outras soluções que demandam pesados investimentos do setor público.

Como o país carece de mecanismos de geração de receita ou de financiamento para que o Executivo municipal possa realizar esse conjunto de obras necessárias para solucionar esse problema, cada vez mais são criadas medidas paliativas. Entre elas, podemos citar a adoção do sistema de rodízio, ou de faixas exclusivas para ônibus, que pouco contribuem para diminuir o crescente aumento de automóveis nas ruas, aliado a um sistema de transporte público que não atende à demanda da população.

Com isso, as pessoas, independentemente do meio de locomoção adotado, se envolvem em um movimento pendular de deslocamento diário entre a residência e o trabalho. Segundo estudo do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), somente nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro esse deslocamento dura em média 1,5 hora diariamente, podendo dobrar em casos extremos, segundo alguns especialistas.

Esse talvez seja o fator determinante que tem levado ao surgimento desse tipo de empreendimento, denominado “bairro planejado”. A ideia é incentivar o morador a estruturar suas atividades diárias no núcleo em que vive, pois permite a reunião em um mesmo espaço da moradia, trabalho, lazer e prestação de serviços, tornando assim uma opção de crescimento urbano sustentável.

Para se ter ideia da composição de um empreendimento dessa natureza, em São Paulo, um bairro planejado, que recebeu menção de entidades imobiliárias, adotou esse perfil multiuso. Em uma área de 250 mil metros quadrados (m²), erguerá um mall com 24 lojas no perímetro térreo, conjugado a quatro torres, cada uma delas com uma vocação diferente, com 76 lajes corporativas, 317 salas comerciais, 276 apartamentos e ainda um hotel com 377 quartos.

Outro exemplo bem-sucedido, que privilegia regras de sustentabilidade de relação com o meio ambiente, implantou sistema de captação e de reaproveitamento de águas nas áreas comuns do empreendimento. Isso permitirá, após o sistema estar em pleno funcionamento e as regras se estenderem à construção das casas, economia no consumo de água que chegará a 76%.

Essa proposta urbanística, que incentiva o desenvolvimento urbano em pequenos núcleos, também busca uma maior participação da comunidade em decisões ligadas ao cotidiano das pessoas, especialmente no que tange à infraestrutura e segurança. Isso é feito mediante uma associação de moradores, que incentiva a participação em decisões sobre a gestão dos recursos e na criação de um plano diretor interno.

Do ponto de vista econômico, acredita-se que existe uma dinâmica de mercado que propicie uma tendência de valorização dos imóveis nesses empreendimentos. Isso porque, em função desse planejamento prévio, permite aos usuários saberem o que vai estar em qual lugar, evitando-se o risco de surpresas indesejáveis, uma vez todos os adquirentes seguem as regras de expansão do bairro.

Não obstante ser uma realidade crescente, que tem merecido o reconhecimento da maioria dos especialistas, justamente por melhor qualificar o espaço urbano, existem críticas à implantação do “bairro planejado”, inclusive comparando-o a um retorno à cidade medieval, o que não parece ocorrer, na medida em que interage com a cidade e se torna opção sadia de vida nas grandes metrópoles.

 

*Engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do livro Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

E-mail para esta coluna: coluna@precisaoconsultoria.com.br

Tags: Francisco Maia Neto

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