Patrimônio de Afetação resguarda os direitos do consumidor na compra de imóvel na planta

O sonho do brasileiro é adquirir a casa própria. Junto com o sonho vem o receio de não receber o imóvel, principalmente quando a compra do bem é na planta e a construtora entra em falência. Para evitar prejuízos ao consumidor, foi criada a Lei 10.931, que instituiu o Patrimônio de Afetação. Trata-se de um regime jurídico especial em que cada empreendimento constitui um patrimônio próprio, com contabilidade exclusiva, separada do restante das operações da construtora. Sendo assim, todo o valor arrecadado com a venda dos apartamentos será destinado à conta bancária do empreendimento e esse montante só poderá ser usado na obra em questão.

Criada em 2004, essa lei é uma resposta à falência da Encol em março de 1999. Mais de 40 mil famílias que compraram imóvel da construtora viram o sonho da casa própria desmoronar e tiveram que recorrer à Justiça na esperança de conseguir de volta parte do dinheiro pago.

Segundo José Francisco Cançado, diretor-presidente da Conartes Engenharia, optar pelo Patrimônio de Afetação é facultativo, mas há uma tendência do mercado de caminhar nessa direção. “Para o consumidor, é uma segurança enorme. Ele não correrá risco de, em caso de falência da construtora, perder o valor investido na compra do imóvel. Se a empresa falir, automaticamente os condôminos retomam o empreendimento e podem vender ou contratar uma empresa para finalizá-lo”, explica.

As empresas que recorrerem ao sistema também serão beneficiadas com redução na taxa tributária. “Aquelas que optam por atuar com lucro presumido poderão pagar 6%, em vez de 6,73%. Já para as que optam por lucro real, será uma conta caso a caso. Mas o fato é que qualquer economia fiscal é bem-vinda”, garante José Francisco. Uma empresa para atuar dentro do regime de Patrimônio de Afetação precisa estar muito bem equilibrada. “O empresário só realizará o lucro no fim da obra, quando o empreendimento estiver prestes a ser entregue e todos os custos com sua construção cobertos. Então, precisa ser uma empresa bem-estruturada. E ao adotar o Patrimônio de Afetação, a empresa transmite essa segurança ao cliente. Até porque, qualquer desvio nos valores do empreendimento é considerado crime”, completa.

COMPULSÓRIA

Para Leandro Pacífico, presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), a lei é muito boa e deveria se tornar obrigatória. “A lei foi muito bem pensada. Protege o consumidor. Afinal, quem compra um imóvel na planta está comprando uma promessa de imóvel. Então, por que não exigir esse comportamento de todas as empresas? Atualmente, só as empresas mais sérias estão optando por ele”, pontua.

O advogado explica que, no caso de uma falência, receber valores devidos se torna um dramático concurso de credores. “Existe uma ordem de prioridade. Todos tentando reaver seu dinheiro. E o Patrimônio de Afetação é uma blindagem para o consumidor, pois o empreendimento não está vinculado ao patrimônio da empresa. Se porventura a empresa quebrar, o imóvel não sofrerá os efeitos da decretação de falência. Não entra como ativo para pagar outras dívidas. Fica bem mais simples reaver o controle do edifício”, assegura.

Transparência e segurança
Regime jurídico prevê separação dos recursos e finanças do empreendimento em construção das demais atividades da empresa, de forma a evitar prejuízo ao cliente

O Patrimônio de Afetação é uma medida única para evitar o “efeito bicicleta” ou “pedalada”, termos utilizados para empresas em dificuldade econômica que lançam mão de recursos de um novo empreendimento para conseguir finalizar um anterior e, assim, sucessivamente, criando um ciclo vicioso como outros ainda recentes na memória do brasileiro.

Dessa forma, todas as dívidas tributárias, trabalhistas e bancárias ficam vinculadas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com as finanças da empresa. O imóvel tem inscrição própria no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e conta bancária específica, na qual ficam depositados os valores pagos pelos compradores ao longo do tempo. A saída de recursos só se dá para gastos relativos a investimentos na própria incorporação. Além disso, com a instituição do Patrimônio de Afetação, a obra pode ser fiscalizada por uma comissão de representantes dos adquirentes ou da instituição financiadora.

No caso de a assembleia optar por finalizar o imóvel e a construtora ainda detenha alguma unidade, poderá ser feito um leilão extrajudicial da unidade para terminar as obras e se tiver alguma sobra, o valor será devolvido à empresa.

Segundo José Francisco Cançado, diretor-presidente da Conartes Engenharia, o mercado ainda é pouco informado a respeito do Patrimônio de Afetação. Raríssimos são os compradores que sabem do que se trata. “É melhor que o seguro para o consumidor, pois tem custo zero. Enquanto o seguro custa de 1% a 2% do valor do imóvel”, esclarece. Outro fator que se espera é uma diminuição dos juros, que têm ligação direta com os riscos, que são menores no regime do Patrimônio de Afetação, até porque o patrimônio do incorporador responderá pelo empreendimento objeto da afetação.

A modalidade é exclusiva para a compra de imóveis na planta. Com a segurança jurídica que proporciona, o consumidor fica mais tranquilo em realizar a compra e aproveitar os melhores preços dos imóveis em construção, que variam de 30% a 50% do valor do empreendimento pronto.

BENEFÍCIOS

Na Conartes, o índice de venda na planta é de aproximadamente 90% das unidades. “Acreditamos que a disseminação do conceito do Patrimônio de Afetação possa aumentar ainda mais esse índice, pois, além de mais seguro, é mais transparente. É importante que o consumidor verifique isso antes de fechar qualquer negócio na planta”, observa José Francisco.

De acordo com Anderson Coutinho, contador da Conartes, a medida vem se despontando como tendência. “A constituição do Patrimônio de Afetação ainda não é muito adotada pelo mercado em Minas, mas acreditamos que deva ser no futuro próximo uma regra geral das incorporações”, defende.

Para estimular a adoção por parte das empresas, o governo estabeleceu medidas que asseguram um tratamento tributário favorecido. Há redução da alíquota incidente sobre a receita do empreendimento no recolhimento do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), sobre o PIS e a Cofins.

PALAVRA DE ESPECIALISTA: Bom para todos

Jorge Luiz Oliveira de Almeida - vice-presidente de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e sócio-proprietário da Construtora Segenco

A Lei do Patrimônio de Afetação é muito boa para as duas partes. As construtoras tiveram redução fiscal e puderam passar a vender com alienação fiduciária. Para o consumidor, a tranquilidade de que seu dinheiro está, de fato, investido nas obras do seu imóvel. A segurança jurídica, inclusive, tem feito com que muitos bancos passem a exigir das construtoras que optem pelo Patrimônio de Afetação em seus empreendimentos, de forma que o dinheiro investido pela instituição financeira também vá para a mesma conta dos valores das vendas dos imóveis e ela também esteja protegida contra uma falência da construtora. Como o banco fiscaliza a obra frequentemente e só libera verbas após a execução dos serviços, isso passa mais tranquilidade ao consumidor final.