Demanda reprimida por imóveis em Belo Horizonte é um dos fatores que explicam a valorização

Entra ano, sai ano, muito se fala que o preço dos imóveis em Belo Horizonte e região metropolitana está alto. No entanto, especialistas do setor garantem que os valores estão nos patamares adequados à realidade do mercado imobiliário na capital, principalmente considerando que houve um longo período em que os preços ficaram estagnados.

O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr., explica que a estagnação do mercado durante 30 anos gerou uma demanda reprimida por imóveis residenciais e comerciais. "Hoje, podemos observar que os preços acompanham essa procura elevada por imóveis. Dessa maneira, também se encontram condizentes com os diversos custos de uma construção e da lei da oferta e da procura".

Quem aproveitou uma boa oportunidade no mercado imobiliário e não se arrepende da compra do imóvel próprio foi o psicólogo Eduardo Vasconcelos. No fim de 2012, ele comprou uma casa no Bairro Bernardo Monteiro, em Contagem, na região metropolitana, por R$ 250 mil. "Com menos de um mês encontrei a casa que eu queria. Não é nova, mas mesmo assim foi um achado pelo preço", diz.

A diretora da franquia imobiliária RE/MAX, Elaine Takahashi, confirma que o mercado imobiliário brasileiro, de modo geral, passou por um período de estagnação de preços por muitos anos e em Belo Horizonte não foi diferente. "A prova disso é que um dos nossos clientes que comprou um terreno em condomínio fechado na região metropolitana por R$ 68 mil em 2001, cinco anos mais tarde, vendeu esse imóvel por R$ 70 mil", informa. Ele não ganhou nem a correção monetária do período, além de ter tido despesas mensais, a exemplo do condomínio. "Porém, após o boom imobiliário, em 2005, todos os imóveis sofreram alta. Esse mesmo terreno subiu para R$ 250 mil. Com uma elevação progressiva dos valores dos imóveis nos últimos anos, atualmente o que se observa é uma adequação à realidade do mercado".

Outro ponto positivo ao desenvolvimento do mercado belo-horizontino é o fato de as cidades da região metropolitana se destacarem entre os demais municípios brasileiros quando o assunto é crescimento com investimentos estrangeiros, conforme Elaine Takahashi. Exemplo disso é a própria RE/MAX, fundada nos Estados Unidos em 1973 e que chegou ao Brasil em outubro de 2009. "Há dois anos, temos investido milhões para o projeto de expansão na região", conta a diretora da franquia.

Ela também observa que, atendendo a própria demanda nacional, empresários de outros estados estão vislumbrando potencial de investimento em Belo Horizonte. "Eles estão visualizando uma grande oportunidade de expansão, elevando o turismo de negócios, levando muitas empresas paulistas e fluminenses a investirem aqui, até pela própria posição geográfica e projeto de expansão do aeroporto de Confins".

Cenário favorável
Preços dos imóveis estão nos patamares adequados à realidade do mercado mineiro, impulsionados pela localização, padrão de construção e aumento da procura

O custo da construção civil, que envolve valor do terreno e disponibilidade de profissionais para trabalhar, tem impacto no preço dos imóveis. “Para realizar a construção de um empreendimento, diversos fatores devem ser levados em conta. Devido à escassez de mão de obra e da saturação dos locais que podem receber obras, por exemplo, os preços se elevam”, explica o presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Evandro Negrão de Lima Jr.

Ele acrescenta que o cenário macroeconômico e a demanda por empreendimentos contribuem para a valorização dos imóveis. “O aumento nos preços dos imóveis deve-se, também, aos preços dos terrenos, à cadeia fornecedora e à escassez de mão de obra. Caso o material de construção tenha seu custo elevado, consequentemente o valor do imóvel aumenta. Quando há uma demanda maior que a oferta, os preços também se elevam para estabilizar o mercado imobiliário.”

Considerados todos esses fatores e a lei da oferta e da procura, chega-se ao cálculo do valor de um imóvel. “Os preços também se baseiam no próprio mercado imobiliário, como os valores dos empreendimentos da concorrência e de sua localização – bairros nobres, consequentemente, terão preços mais elevados que outros situados nos mais populares”, indica Evandro Negrão.

Chegar a esses valores é mais fácil em um mercado imobiliário estabilizado, segundo Elaine Takahashi, diretora da franquia imobiliária RE/MAX. “Porém, quando se trata de valores que oscilam e crescem todos os meses, é necessário um estudo mais detalhado de todos os fatores para obter sucesso nas vendas. Primeiramente, é necessário distinguir imóveis de lançamentos (planta) e imóveis prontos, comerciais e residenciais, rurais e urbanos, etc.”

Assim, até uma pesquisa de mercado sobre os últimos imóveis lançados e vendidos pode influenciar na valorização. “A quantidade de corretores que oferecem determinado produto e as ‘reservas’ documentadas que os clientes fazem podem gerar um aumento no valor do metro quadrado por parte da construtora, levando em consideração o alto índice de aceitação”, revela Elaine Takahashi.

Nem mesmo a quantidade de empreendimentos em andamento influencia a queda de preços dos imóveis. Isso porque, segundo Evandro Negrão, a demanda ainda é bem maior que a oferta. “Porém, um dos entraves é a escassez de terrenos, principalmente nas regiões mais urbanizadas de Belo Horizonte. Diante disso, as construtoras não têm como reduzir os preços dos imóveis, uma vez que os preços dos lotes estão valorizados.”

CRÉDITO MAIS FÁCIL

Para Evandro Negrão, a tendência é de que a valorização dos imóveis se mantenha como resposta ao crescimento da demanda. “Impulsionada por fatores como ampliação das concessões de crédito, aumento dos potenciais econômicos da emergente classe C e queda nas taxas de juros”, justifica.

A cadeia fornecedora também contribui com a alta dos preços, de acordo com o presidente da CMI/Secovi-MG. “Já que a demanda para construção é alta, os fornecedores não conseguem supri-la e, consequentemente, reajustam o preço do material. Então, a tendência para o mercado imobiliário é que os preços continuem se valorizando acima da inflação nos próximos anos.”

Para confirmar o que diz, Evandro Negrão cita levantamento do Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas da UFMG (Ipead/UFMG), realizada de janeiro a setembro de 2012, que apontou o preço médio dos apartamentos em Belo Horizonte de R$ 369,2 mil. “O valor é 19,6% maior que a média apurada em 2011: R$ 308.832,54. Somente em setembro, o preço médio dos apartamentos chegou a R$ 387.814,90 na capital mineira.”

Realidade de mercado

Entenda, em linhas gerais, o que influencia na valorização dos imóveis

» Após o boom imobiliário, em 2005, todos os imóveis sofreram alta. Como o mercado mineiro passou por décadas de estagnação, os valores estavam defasados, e agora o que se vê é uma adequação à realidade do mercado.

» Os valores acompanham a procura elevada por imóveis e os preços se encontram condizentes com os diversos custos de uma construção e da lei da oferta e da procura.

» A elevação dos preços é puxada pelo custo da construção civil, que envolve valor do terreno e disponibilidade de profissionais para trabalhar.

» Os valores também se baseiam no próprio mercado imobiliário, como os preços dos empreendimentos da concorrência e sua localização.

» Ampliação das concessões de crédito, aumento dos potenciais econômicos da emergente classe C e queda nas taxas de juros.

Fonte: CMI/Secovi-MG e RE/MAX