Mercado imobiliário prevê formas de dar segurança ao proprietário na locação

Quem vai alugar um imóvel conhece a rotina. Gastar tempo, sola de sapato e ter muita paciência para encontrar a cada ideal não é a única dificuldade. Boa parte das imobiliárias exige ao menos dois fiadores. O método ainda é o mais adotado, pois não implica gastos dos inquilinos. Aqueles que não tiverem escolha, porém, podem fazer um seguro-fiança, que consiste na contratação de seguradora para fazer o papel de fiador, ou depósito caução, que pode ser por meio de um título de capitalização. A quarta modalidade mais usada seria a carta de fiança bancária, mais rara.

De todas as formas de garantia que o inquilino pode dar para o locador, a fiança é a mais utilizada. É a pessoa que garante as obrigações do locatário caso ele venha a falhar no pagamento do aluguel, condomínio e IPTU. Ele dá segurança financeira ao contrato de locação. A única obrigação legal de um fiador é ser maior de 18 anos. Mas tornou-se senso no mercado imobiliário a exigência de dois fiadores, sendo que um deles deve ser proprietário de imóvel quitado na cidade onde será locado o imóvel e o outro precisa ter salário três vezes maior do que o valor do aluguel. Se for casado, o cônjuge deverá ter a autorização do seu parceiro, seja qual for o regime de bens do casamento.

O fiador somente será acionado em juízo se houver inadimplência por parte do locador. Mas o fiador pode exigir só responder pela dívida após a execução dos bens do devedor principal. Caso opte por pagar a dívida, ele pode recorrer à Justiça contra o afiançado para reaver o dinheiro. O contrato, entretanto, pode exigir que o fiador abra mão desse direito, estabelecendo a solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o que permite o confisco imediato de seus bens, mesmo que seja o imóvel em que reside seu único bem. A Lei 8.009/90, em seu artigo 82, garante o pagamento da dívida nessas condições.

A inadimplência pode levar o nome do locatário e do fiador a ser incluído no cadastro de proteção ao crédito, SPC e Serasa. Para Eurico Santos Neto, diretor da Coração Eucarístico Netimóveis, o fiador é a melhor opção de garantia, pois é gratuita para o locatário e dá segurança jurídica para o locador.

Caso deseje sair do contrato, o fiador pode buscar algumas formas de se desobrigar desse compromisso. Os principais casos de sucesso na Justiça se dão quando consta do contrato que o locador deve comunicar ao fiador as datas dos pagamentos e encargos da locação, e esse não cumpre o pactuado, ou quando houver substancial alteração no contrato de locação sem o conhecimento do fiador; quando, sem consentimento do fiador, o locador conceder moratória ao locatário, ou seja, aceitar parcelamento e dilação no prazo de pagamento das obrigações. E, ainda, se o locador receber do locatário objeto diferente da dívida e, principalmente, quando as duas partes estabelecerem novo contrato sem a participação do fiador. Caso seja consultado ao fim do contrato inicial, o fiador pode comunicar à imobiliária seu desejo de ser substituído.

BEM ACEITO

Uma opção que já ocupa o segundo lugar nos contratos de aluguel é o seguro-fiança, modalidade muito bem vista pela imobiliárias. Por outro lado, essa modalidade ainda é muito cara. Segundo Carmem Ribeiro, diretora da Corretora de Seguros Triunfo, o valor é anual e corresponde a 2,5 a três vezes o valor do aluguel. “Mas a segurança é enorme. Em caso de inadimplência, protege o proprietário em todos os sentidos. Garante aluguel, condomínio, IPTU, contas de água, luz e gás canalizado, danos ao imóvel, multa da rescisão e até a pintura interna e externa do imóvel”, defende.

As empresas são grandes clientes. Quando precisam enviar um funcionário para outra cidade, optam pelo seguro-fiança para agilizar o processo de locação. “Esse é realmente o caso de maior demanda do seguro. São pessoas que chegam na cidade sem referência, não teriam como conseguir um fiador e se resolvem com esse seguro”, avalia Eurico. Carmem lembra que mesmo algumas pessoas que teriam como conseguir um fiador estão optando pelo seguro para não precisar incomodar alguém ou colocar uma amizade em risco por questões financeiras.

Opções variadas
Além do fiador, mercado imobiliário aceita o seguro-fiança e o caução em dinheiro ou bem móvel. Outra modalidade oferecida ao inquilino é o título de capitalização

A mudança na Lei do Inquilinato prometia agilizar a retomada do imóvel em caso de inadimplência, por meio de liminar. Mas na avaliação do superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci), Ricardo Mendes, a nova legislação basicamente só melhorou a retomada para imóveis sem nenhum tipo de garantia. “Quando existe uma garantia no contrato, o processo de despejo continua o mesmo e demora, em média, 14 meses em Belo Horizonte”, lamenta.

Ainda segundo ele, é por isso que o depósito caução em dinheiro, no qual o locatário deposita o equivalente a três meses de aluguel numa conta-corrente que fica vinculada ao contrato, é uma modalidade que nasceu morta. Outra opção que ele considera ruim é a caução representada por bem móvel, como um carro. “O veículo fica alienado e não pode ser vendido. Mas se a pessoa tiver um acidente com perda total, receberá a indenização do seguro e pode não comunicar isso ao proprietário. Bem como, em situações extremas e que já ocorreram, destrói o carro de forma a desvalorizá-lo completamente antes de entregá-lo ao dono do imóvel por considerar que está sendo prejudicado.”

Na caução, Ricardo considera válidas apenas duas formas. Aquela representada por bem imóvel, em que o locatário aliena uma casa como garantia de pagamento. “Se não pagar, a casa poderá ser levada a leilão para cobrir as despesas. E se quiser vendê-la, o proprietário dependerá de autorização do credor hipotecário. É um garantia sólida”, diz. Outra forma destacada pelo superintendente do Creci é a caução com título de capitalização. O inquilino contrata um título de capitalização específico para esse fim. Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal e Santander têm produtos nessa linha. “A imobiliária determina um valor de, por exemplo, 15 vezes o preço do aluguel. O título é especificado no contrato e só pode ser resgatado pelo inquilino com o aval da imobiliária. Em caso de inadimplência, a imobiliária pode sacar o valor para cobrir os custos da locação”, detalha.

DIFERENCIAIS

Essa modalidade apresenta grande vantagem em relação ao seguro: o locatário adimplente terá, ao fim do contrato, todo o dinheiro de volta e corrigido. E ainda concorre, durante a vigência do título, a prêmios em dinheiro que podem chegar a R$ 2 milhões. A grande desvantagem é o alto valor inicial. Para um aluguel de R$ 1,5 mil, se a imobiliária pedisse um título equivalente a 15 vezes esse valor, o inquilino precisaria ter R$ 22,5 mil para contratar o título sem poder usá-lo até o fim do contrato. Segundo Carmem Ribeiro, diretora da Corretora de Seguros Triunfo, a demanda pelo título de capitalização e pelo seguro-fiança cresceu 40% e 33%, respectivamente, este ano.

A quarta opção, menos usada, é a carta de fiança bancária, documento em que um banco se compromete como fiador em caso de inadimplência no aluguel. “Geralmente, os bancos só fazem isso para clientes com quem têm bom relacionamento e interesse em manter. O problema, nesse caso de garantia, é que geralmente as instituições financeiras querem fazer a carta com prazo de 12 meses e as imobiliárias querem a carta com o mesmo prazo do contrato de locação. Particularmente, faço e recomendo que ou o cliente consiga um prazo maior com o banco, ou faça o contrato de locação menor, com 12 meses. O que é possível para imóveis comerciais. E, quase sempre, a carta é emitida com esse perfil de locação”, explica.

O QUE DIZ A LEI

LEI 2.112, de 9 de dezembro de 2009 - É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado,
por força dessa Lei.

O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel; exoneração de garantia constituída por cotas de fundo de investimento; liquidação ou encerramento do fundo de investimento; prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador.