A área real de um imóvel

Recentemente, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), referente a um caso originário do estado do Paraná, chamou a atenção de muitas pessoas ligadas ao mercado imobiliário e mesmo outros interessados no assunto. Foi sobre um tema que já nos deparamos algumas vezes em nossa vida profissional, pois acolheu um pedido de pagamento de danos morais a consumidores que adquiriram apartamentos cuja metragem aferida mediante perícia técnica se mostrou inferior àquela constante na publicidade veiculada e na documentação de registro existente.

Vale ressaltar que essa questão é objeto até mesmo de discussões acaloradas, sendo inclusive levadas à disputas judiciais, como nesse caso, especialmente quando se trata de imóveis de alto padrão, uma vez que as camadas mais baixas se preocupam simplesmente com a casa própria. A classe média se volta para o número de aposentos, enquanto o topo da pirâmide social prioriza o espaço, valorizando a área da unidade habitacional.

Na verdade, não existe uma área real, mas diversos conceitos de área. Antes, porém, torna-se importante destacar os elementos onde iremos buscar resposta à indagação. O primeiro deles é o Memorial de Incorporação, um documento público e obrigatório nas construções em condomínio, que fica registrado em cartório, e contém todos os elementos referentes ao edifício e seus componentes.

Ainda, inserido nesse documento, encontram-se tabelas numéricas padronizadas, referenciadas na Norma Brasileira NBR-12.721, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), onde são detalhados todos os quantitativos da edificação, especialmente suas áreas, devidamente individualizadas pelas diversas tipologias.

Usualmente, é comum as pessoas utilizarem expressões como “área útil” ou “área de vassoura”. Entretanto, tais definições inexistem na citada norma para incorporações. Quando emitem esses conceitos estão na verdade se referindo à denominada “área privativa”. Essa é a área na qual o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituída pela superfície limitada pela linha que contorna as paredes das dependências de seu uso privativo e exclusivo, sejam elas cobertas ou descobertas.

Além dessa, devem ser consideradas ainda as “áreas comuns”, como aquelas que podem ser utilizadas em conjunto por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado seu acesso de forma comunitária, tais como área de lazer e corredores de circulação. Independente da destinação da área, existe um conceito muito importante, que é da “área equivalente”, que toma por base o custo de construção de determinados locais, como a área de uma varanda, cujo custo pode equivaler à metade do custo do apartamento.

Esse conceito é essencial, pois em função dessas pontuações é que são calculadas as “frações ideais” da edificação, denominadas pela norma como “coeficiente de proporcionalidade”, e a “área total da construção”, que corresponde ao rateio das despesas de construção, uma vez que o pagamento da obra impõe gastos não só com a unidade autônoma, mas também com as partes comuns.

Além desses, outros aspectos mais técnicos poderiam ser abordados, ficando aqui ainda registrado o conceito de “área do pavimento”, que ganha importância quando se trata de prédio de elevado padrão, com uma unidade por andar. Por isso, é sempre importante, em caso de dúvida, consultar um profissional especializado para que ele realize todos os levantamentos necessários e emita um parecer sobre o assunto.