Mudanças na Lei do Inquilinato favocerem fiador e proprietário

Os fiadores dos contratos de aluguel, que muitas vezes ficam com uma 'batata quente' nas mãos ao aceitar o pedido de parentes e amigos, vão ter mais segurança com as mudanças na Lei do Inquilinato. As alterações, previstas no Projeto de Lei Complementar 140/09 e aprovadas semana passada na Comissão de Constituição e Justiça do Senado, ainda dependem de sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva. As mudanças vão agilizar as ações de despejo do inquilino e dão ao fiador o direito de desistir das suas obrigações durante o contrato. Segundo analistas do mercado, as novas regras trazem mais segurança também para os proprietários de imóveis. O reflexo disso é que a oferta de unidades para locação será maior e o custo do aluguel e do seguro fiança tende a cair.

Segundo o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), estima-se que em todo o Brasil mais de 3 milhões de imóveis encontram-se fechados, pois os proprietários desistiram de alugá-los. "Com a nova lei, que garante o despejo imediato dos inadimplentes, esses imóveis entrarão novamente no mercado, trazendo um leque maior de opções para os inquilinos e refletindo em uma baixa nos preços, devido à alta oferta", avalia José Geraldo Tardin, presidente da entidade. Segundo ele, pesquisas mostram também que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado.

Se as ações de despejo forem julgadas procedentes, o juiz dará 30 dias para a desocupação voluntária. A ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. "Essa medida deve trazer uma resistência menor do fiador, pois o risco diminui. Atualmente, muitos locadores demoram de 12 a 14 meses para retomar o imóvel, o que onera o débito com aluguel, condomínio e IPTU", afirma Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI-MG). "As mudanças vão desburocratizar o mercado", diz. Hoje, é prática das imobiliárias exigir dois (um com bens imóveis na capital e outro com renda três vezes acima do valor do aluguel). Para quem faz a opção de pagar seguro fiança, o valor varia de 1,2% a 1,8% do preço do aluguel.

O presidente da imobiliária Lar Imóveis, Luiz Antônio Rodrigues, acredita que as alterações vão estimular os investidores a voltar para o mercado de imóveis. "E as exigências que fazemos do locador devem diminuir. Vamos estudar formas mais suaves de garantias", diz Rodrigues. O risco maior para o fiador muitas vezes inibe o fechamento dos contratos, afirma.

O prazo dos contratos vai ser mantido em 30 meses, e, quando for encerrado, as partes estão livres para deixar ou pedir o imóvel, conforme já determinava o Código Civil. O inquilino só poderá permanecer no imóvel, portanto, se cobrir a oferta. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. A advogada Fabiana Diniz Alves alerta que essa alteração traz o risco de alta no valor da locação de imóveis comerciais, com destaque para as lojas em shopping centers. "Nesse tipo de empreendimento, o locador tem que pagar as luvas também. E a concorrência pode ficar desleal quando o contrato vencer, pois o que dita o mercado é a lei de oferta e procura", observa.

O empresário Alex Maciel tentou alugar com o sócio uma sala comercial para sua empresa, que atua na área de marketing. Mas, devido à burocracia, desistiu. "Pagamos uma taxa de R$ 175 de análise de cadastro e fomos atrás dos fiadores. Quando fomos alugar, eles já tinham arranjado outra pessoa para ficar no imóvel", diz. Os dois decidiram então instalar o negócio em uma sala do apartamento do sócio de Maciel. "A burocracia para alugar salas é muito grande. No apartamento, o ambiente ficou até mais criativo e agradável", diz.

A Caixa Econômica Federal tem no forno um projeto que vai substituir o fiador, cheque-caução ou seguro-fiança: o Cartão Aluguel. O locatário que optar por ele receberá um cartão de crédito para pagar o aluguel todos os meses. Se atrasar, o banco acerta, mas depois cobra com juros. O proprietário nem fica sabendo do problema. O projeto, no entanto, não tem ainda data para entrar em vigor.

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