Lei de oferta e procura empurrou preços para o alto

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As diferenças entre os mercados brasileiro e norte-americano também foram ressaltadas pelo advogado e diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio de Queiroz Delfino. Enquanto no Brasil ainda existe a cultura de quitar o financiamento para depois procurar uma nova moradia, segundo ele, nos Estados Unidos era e ainda é muito comum que o devedor refinancie sua dívida hipotecária.

Para isso, os norte-americanos oferecem como garantia o mesmo imóvel financiado anteriormente, utilizando os recursos financeiros em outra área que não a casa própria, conforme explica o diretor da ABMH. Assim, o nível de endividamento dos norte-americanos era muito maior que o nosso.

Apesar disso, Lúcio Delfino não descarta totalmente a hipótese de bolha imobiliária. Para evitar que isso ocorra, ele lembra que em março deste ano o Banco Central estudou a possibilidade de criar um indicador para monitorar o crescimento do mercado imobiliário brasileiro. A bandeira levantada por Henrique Meirelles, presidente do Banco Central, visa justamente minimizar esse risco, completa.

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Como está hoje, na hipótese de bolha, ele fala que os maiores prejudicados seriam os mutuários. Isso porque, diferentemente dos norte-americanos, desde 2007, por meio da Lei 11.481, foi autorizada a utilização da alienação fiduciária como garantia dos saldos devedores dos financiamentos habitacionais, explica o diretor da ABMH, fazendo referência à transferência da propriedade de um imóvel do devedor ao credor para garantir o cumprimento de uma obrigação.

Mas para o diretor técnico comercial da EPO Engenharia, Roberto Judice de Mesquita, uma bolha imobiliária é improvável, já que os imóveis que são financiados realmente valem o valor do financiamento, como enfatiza. Ou seja, os agentes financiadores têm garantia real do bem, ressalta.

Com relação aos altos preços praticados para comercialização, ele acredita que isso se deve ao foco neste tipo de negócio. O mercado virou. Os investimentos que antes eram especulados no mercado financeiro (aplicações em CDB e CDI, ações, títulos públicos) tornaram-se pouco atrativos e o mercado imobiliário se transformou na bola da vez, fala Roberto Mesquita.

E não há perspectivas de que esses valores caiam. Pelo menos é o que acredita o diretor da EPO Engenharia. O mercado estava há muitos anos estabilizado, com os valores abaixo dos patamares em comparação a outros estados. Agora, ocorreu uma correção desse passado, justifica. A única possibilidade levantada por ele para que isso ocorra seria uma forte recessão da economia brasileira. Que é pouco provável no cenário atual, destaca.

ANÁLISE. O coordenador de pesquisa e desenvolvimento da Fundação Ipead, professor Wanderley Ramalho, faz análise semelhante à do empresário. Segundo ele, depois de uma conjuntura desfavorável nos primeiros anos da década atual, o mercado imobiliário ganhou uma nova dinâmica depois de 2004. A partir de então, uma demanda reprimida por várias décadas passa a exercer pressão sobre os preços.

Se por um lado é muito improvável que haja queda, por outro também não haverá mais alta. Pelo menos é nisso que aposta Roberto Mesquita. Acredito que a tendência seja de estabilização nos patamares atuais. Tudo dependerá do desempenho da economia no próximo governo. Se continuarmos com os percentuais de crescimento atuais, a procura é grande e o mercado de habitação ainda tem um grande déficit.

Para o professor Wanderley Ramalho, a pressão da demanda só diminuirá ao longo do tempo, quando o déficit habitacional for diminuindo. A estabilidade econômica permitiu maior expansão do crédito, conjugado com a dilatação dos prazos para financiamentos de imóveis. A consequência tem sido, evidentemente, uma pressão de demanda.

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