Saiba a quantas andam os aluguéis

Em 2011, o preço do aluguel residencial em Belo Horizonte registrou aumento de 10,47%, enquanto a inflação (IPCA-Ipead) na cidade ficou em 7,22%, mesmo com o crescimento de 32,15% na oferta de imóveis para locação. Os dados são da pesquisa realizada pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi) e pelo Instituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas (Ipead) da UFMG.

Em dezembro de 2011, quando a variação do IPCA-Ipead foi de 0,59% em BH, o valor do aluguel residencial teve aumento de 1,01%. No mês, a variação geral residencial por tipos de imóveis foi de 1,01% (apartamentos), 2,04% (barracões) e 0,64% (casas).

Em contrapartida, a pesquisa apontou queda de 2,46% em dezembro no que se refere à oferta de imóveis residenciais. Também foi apurado o indicador de oferta por tipo de imóveis, que apresentou variação de -4,61%, no caso de apartamentos; 5,33%, barracões e 11,11%, em se tratando de casas.

Presidente da CMI/Secovi, Ariano Cavalcanti de Paula confirma que, apesar do aumento da oferta de imóveis para locação, não houve queda da valorização. “Principalmente nas classes de baixa e média rendas. No segmento de imóveis de classe alta, a valorização do aluguel foi menor”, verifica.

O fator que mais contribuiu para esse aumento, de acordo com Mírian Dayrell, diretora da Mírian Dayrell Imóveis, foi a elevação e a valorização dos preços dos imóveis. “Na maioria das situações, o preço do aluguel é calculado em cima do valor de mercado do imóvel. Locações acordadas há trinta meses, que é o prazo normal de um contrato, estavam muito defasadas. Na renovação desses contratos, o percentual de aumento elevou muito por causa da pouca oferta no mercado”, explica Mírian.

DIFERENCIAIS

Morador do Bairro Camargos, na Região Oeste de BH, o fresador Carlos Moraes observou um acréscimo no valor do aluguel no ano passado. Mas, no seu caso, superou os 10,47%. Por isso, há sete meses ele está em outro imóvel, no mesmo bairro. “De R$ 400, ia passar para R$ 500. Como não concordei com o reajuste, pediram o imóvel”, conta.

Apesar de atualmente pagar um valor um pouco abaixo do que foi pedido pelo proprietário do imóvel em que morava anteriormente, Carlos achou a mudança vantajosa, já que é preciso levar em conta a estrutura da moradia para se decidir pelo fechamento do negócio. “O apartamento no qual moro agora tem cozinha e banheiro planejados, armário embutido nos quartos, ventilador de teto e persiana”, diz.

Ano começa com alta de 5%
Para minimizar as projeções de aumento previstas para este ano, a sugestão para os inquilinos que já estão no imóvel é negociar e chegar a um acordo com proprietários

Um indício de que o cenário de alta nos valores dos aluguéis tende a se repetir em 2012 é que o ano mal começou e já houve um aumento de, aproximadamente, 5% nos preços, segundo a diretora da Mírian Dayrell Imóveis, Mírian Dayrell. Ela esclarece que, como a tendência é de que haja uma acomodação nos preços para a venda de imóveis, mais pessoas comprarão, colocando-os para locação.

Proprietária de um imóvel no Bairro Serrano, Região Noroeste de Belo Horizonte, a contadora Adriana Scheidegger Figueiredo Nogueira confirma que alugar é vantajoso. “O retorno financeiro é muito bom”, diz. Há seis meses com uma nova inquilina, ela conta que, com a mudança de contrato, houve um aumento de 33% no valor do aluguel. “O reajuste teve como base o que é cobrado na região e, mesmo assim, está abaixo do que é estipulado pelas imobiliárias, porque a negociação foi fechada diretamente com a inquilina. Se fosse com a imobiliária, o reajuste seria de 60%”, conta.

Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da CMI/Secovi, confirma que a perspectiva é de que ainda haja aumento superior à inflação, mesmo essa elevação nos valores não sendo muito alta. Em resposta a esse comportamento, haverá novos investidores disponibilizando imóveis para alugar. “O mercado de aluguéis tem uma dinâmica própria, pois não é muito afetado pelo movimento de aumento da oferta”, considera.

Apesar da possibilidade de mais pessoas investindo na compra de imóveis para locação, de modo geral há pouca oferta de aluguel em Belo Horizonte atualmente, e esse número não deverá se elevar a ponto de chegar aos padrões internacionais. Segundo Ariano, do total de imóveis da cidade, somente 14% é alugado. “Em países mais desenvolvidos, em que a população tem fácil acesso a financiamentos imobiliários, o percentual é de, em média, 30%. Países como a Holanda chegam a registrar índices de 50%. Portanto, não há uma tendência de redução do número de imóveis alugados”, acredita.

Tanto é assim que o principal desafio em 2011 foi a oferta, que ainda não é suficiente para suprir a demanda, como aponta o presidente da CMI/Secovi. “A produção imobiliária nas décadas de 1980 e 1990 foi reduzida, o que acabou represando a demanda. Isso leva alguns anos para ser corrigido. O mercado tem respondido, investindo em mais construções. Um equilíbrio maior deve ocorrer em 2013”, analisa Ariano.

De qualquer forma, com a perspectiva de aumento nos valores das locações e o crescimento das facilidades para a aquisição de imóveis verificado nos últimos anos, os reflexos desse movimento podem ser presumidos. “Devido ao aumento do aluguel, o tempo para locação está maior. Mas há uma baixa de oferta devida à facilidade de financiamento”, verifica Mírian.

CONTRAPROPOSTAS

Para quem ainda não pode investir na casa própria e terá de pagar por esse aumento, a saída é a negociação, como sugere a empresária. “Principalmente para os inquilinos que já estão no imóvel. Para o locador, é muito mais vantajoso manter um inquilino que paga em dia do que ter que procurar outro e correr o risco de não acertar. A nova contratação gera despesas para o proprietário. Muitas contrapropostas são acatadas.”

Ariano também acredita que essa é uma alternativa viável, mas alerta que tudo depende do comportamento do mercado. “A negociação é sempre interessante, em que cada parte tem seus argumentos. Mas o resultado sempre vai depender da relação entre a oferta e a demanda.”

Comerciais mais caros

Assim como no mercado residencial, em 2011, locar imóveis comerciais ficou mais caro. Conforme apurado pela pesquisa CMI/Secovi, no acumulado do ano foi percebida uma variação de 13,47%. Já com relação à oferta de imóveis, no ano passado houve uma alta de 25,36% e uma das razões para isso foi o aumento dos preços, conforme analisa Ariano Cavalcanti. “Com a recuperação do preço do aluguel, ocorrida a partir de 2004, houve um incentivo para o retorno dos investidores ao mercado, o que contribui para ampliar a oferta”, acrescenta.

O presidente da CMI/Secovi diz que o que impulsiona ou determina o aumento ou queda nos valores de imóveis comerciais é a economia. “Se ela está crescendo e vai bem, há uma expansão desse mercado. É esse fenômeno que estamos vivenciando desde 2004, quando a economia brasileira deu um grande salto.”

E as perspectivas são de que este ano o cenário de aumento nos preços dos aluguéis comerciais, assim como nos dos residenciais, se repetirá. “Em uma proporção menor do que a registrada em 2011, mas ainda assim o valor dos aluguéis vai subir mais do que a inflação”, prevê Ariano.