Falta de manutenção e reformas irregulares podem levar até à queda de prédios

Como todo equipamento, as edificações também sofrem com a ação do tempo, exigindo a necessidade de reformas. No entanto, o que muitos podem ignorar é que há uma série de aspectos que devem ser considerados quando se pensa em executar o serviço. Caso não sejam cumpridos, as consequências podem ser danos na estrutura e até mesmo o desabamento, que além de pôr em risco a vida das pessoas, desvaloriza o imóvel. Para evitar esse tipo de problema, é preciso recorrer à orientação profissional.

A gravidade desse problema será discutida no dia 8 (quinta-feira), na plenária “Riscos e precauções das reformas prediais em condomínio”, promovida pela Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG). Engenheiro, advogado e vice-presidente jurídico da entidade, Francisco Maia Neto diz que o desabamento de prédios que ocorreram este ano no Rio de Janeiro e em São Paulo foi um dos motivos para levar o assunto a discussão.

Francisco Maia lembra que, nesses casos, o que causou o desabamento foi a realização de obras irregulares. “O que temos visto é que as pessoas tendem a ser voluntariosas na hora de fazer as reformas prediais. Ou seja, o mais comum de se ver é a contratação de pessoas que não têm a necessária capacitação para desenvolver a obra. Por isso, queremos reunir uma série de profissionais da engenharia e do direito para mostrar que esse tipo de ocorrência pode servir de alerta.”

Os cuidados com a reforma predial devem começar no projeto, essencial para executar o trabalho, conforme o vice-presidente jurídico da CMI/Secovi-MG. “Não se pode fazer uma reforma sem o projeto e o problema começa nessa questão. A pessoa acha que essa etapa é desnecessária e já parte para a execução, em que também se nota que há um despreparo”, observa.

Mesmo quando qualificado, geralmente, o executor da obra aceita o encargo sem exigir um projeto sobre o qual vá trabalhar. No entanto, como projeto e execução estão interligados, o resultado também fica comprometido, como adverte o vice-presidente jurídico da CMI/Secovi-MG. “Um está concatenado ao outro. Muitas vezes, pela ausência do projeto, o profissional faz uma execução errada.”

Por outro lado, Francisco Maia avalia como leviana a atitude de a pessoa ter o projeto e não executá-lo, algo que não é raro acontecer. “A retirada de paredes e a abertura de vãos (como portas e janelas) são as falhas mais comuns e podem resultar em acidentes estruturais, quando não foi feito um projeto para isso.”

A pressa é inimiga
O alinhamento de projeto e execução do trabalho é um importante cuidado a ser tomado, mas não dispensa outros, como a necessidade de obediência aos prazos. Com o mercado imobiliário a todo vapor, é preciso estar atento ao período de realização da construção, para que não sejam tomadas atitudes que comprometam a edificação, como a retirada de fôrmas antes do tempo. Essas peças são essenciais para dar forma à estrutura e suportar suas cargas até que esta atinja a resistência prescrita em projeto.

O alerta é feito por Francisco Maia Neto, vice-presidente jurídico da CMI/Secovi-MG, que também adverte sobre o uso indevido da estrutura, com o armazenamento de material cujo peso pode comprometê-la. A inserção de áreas não previstas no projeto original, como mezaninos e piscinas, também é arriscado. “Há, ainda, as modificações clandestinas na estrutura, como construir em uma área descoberta. Se for colocado um pilar sobre uma viga que não está adequada para isso, comprometerá até a fundação.”

Por fim, vem a necessidade de vistorias para a realização de manutenções. Apesar de não haver uma periodicidade normatizada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o engenheiro diz que o ideal é que a inspeção seja feita a cada três anos para prédios de até 15 anos. “Para edificações entre 15 e 30 anos, a cada dois, e que seja anual para aqueles que têm mais de 30 anos.”

Professor de engenharia civil da Universidade Fumec, Otávio Luiz do Nascimento ressalta que é preciso que todo proprietário (área individual) ou síndico (área comum) elabore e pratique o plano de manutenção periódica exigido pela NBR 5.674 da ABNT. “Que tem início na data de entrega do edifício e segue ao longo de toda sua vida útil.”

MANUTENÇÃO
O trabalho consiste em revisões periódicas para avaliação do desempenho dos componentes da edificação, manutenções rotineiras e periódicas, reformas e até substituições de itens, visando à durabilidade e segurança da edificação. “Esses períodos são estabelecidos nos manuais de proprietário, similar às revisões de veículos. Normalmente, ocorrem a cada ano”, informa Otávio.

Esse cuidado tem como objetivo evitar uma série de transtornos aos proprietários, como explica o engenheiro civil. “Não ocorrendo adequadamente, além de reduzir a vida útil da edificação em muitos anos, temos a degradação do valor do imóvel e o alto custo para execução dos serviços depois de comprometidos seus sistemas. As consequências chegam até a necessidade de reforços e a interdição da edificação.”

Para que isso não ocorra, as revisões devem ser feitas por profissionais e/ou empresas habilitadas em análise técnica de sistemas construtivos. “Para serem executadas, é preciso que seja elaborado um plano de revisão/manutenção por empresa especializada ou construtora, que deve ser seguido rigorosamente para se obter o direito da garantia do construtor e dos fabricantes dos componentes”, informa Otávio, acrescentado que as revisões devem ser registradas e ficar acessíveis em caso de consulta.

Síndica de um condomínio no Bairro Jardim Riacho das Pedras, em Contagem, Região Metropolitana de Belo Horizonte, Maria Aparecida Costa de Araújo conta que em seu prédio há uma placa com o aviso de que “nenhuma parede pode ser demolida, total ou parcialmente, e nenhum vão poderá ser aberto. O infrator que desrespeitar essas premissas será responsável pelos danos que venham a ser causados no prédio”.

Com 18 anos, o edifício já passou por algumas manutenções e reparos, como o necessário para solucionar o aparecimento de trincas. Para contratar a empresa responsável pela obra, Maria Aparecida diz que foram feitas pesquisas em empresas registradas. “Apareceram muitos autônomos, mas temos que visar à segurança”, ressalta a síndica.

Contratada a empresa, foi feita uma reunião com o proprietário e os condôminos, e todos os moradores assinaram o contrato. “A obra durou um mês e não deu nenhum transtorno, porque foi muito bem planejada. Se deixasse, as trincas iam aumentando e acabariam por abalar a estrutura do prédio”, conta Maria Aparecida, que acrescenta que o serviço, feito em 2008, tem 10 anos de garantia.

Serviço
Riscos e precauções das reformas prediais em condomínios
Dia 8, das 19h às 21h30
Local: CMI/Secovi-MG, Rua Alagoas, 721
Inscrições: (31) 3055-5353 e
administrativo@secovimg.com.br