Terceirizar a função de síndico é alternativa para profissionalizar tarefa

Dá para contar nos dedos o número de pessoas que se interessam em assumir o papel de síndico. Gerenciar o prédio onde mora ou trabalha não é tarefa fácil. Por essa e outras razões o mercado das administradoras de condomínios está em franca expansão. Em Contagem, há várias empresas novatas que enxergaram a crescente demanda e veem a clientela aumentar. Além do serviço administrativo, elas disponibilizam mão de obra para limpeza e manutenção.

Em 2009, com o lançamento do programa Minha casa, minha vida, o então corretor de imóveis Luis Carlos dos Santos Magalhães se deu conta de que a procura pelo serviço aumentaria diante da enorme quantidade de lançamentos. Assim nasceu a Alpha Administração e Conservação de Condomínios, que assume toda a parte burocrática da gestão de edifícios comerciais e residenciais. “Na maioria dos condomínios, ninguém quer ser síndico para não cobrar e advertir. As pessoas têm medo de ficar malfaladas. Tendo uma administradora, a figura de carrasco não vai estar mais vinculada a um condômino, já que ele não está à frente das decisões”, comenta.

Segundo Magalhães, os serviços mais demandados são relacionados ao cumprimento das normas do condomínio (a administradora envia advertência ao condômino que burla as regras, como fazer festa depois do horário permitido) e à inadimplência. O diretor da Alpha calcula em torno de 30% os condôminos inadimplentes. “Como a Justiça é muito morosa, a pessoa vê que não vai ter prejuízo se ficar devendo a taxa de condomínio. Se não paga a Cemig, por exemplo, fica sem luz”, observa. O prejuízo é para os outros moradores, que acabam tendo de absorver a despesa do inadimplente.
Há 16 anos no mercado de Contagem, a administradora e conservadora Pillar auxilia os síndicos em tudo, desde o envio de boleto bancário até o registro de ata de reunião de condomínio em cartório, mas os clientes não abrem mão da assessoria jurídica. A sócia-gerente Seir Rodrigues diz que a inadimplência aumentou muito desde 2002, quando houve uma mudança no Código Civil Brasileiro, fixando os juros da taxa de condomínio para 1% por mês e da multa para 2%. Até então, os números eram definidos em convenção e podiam passar de 10%. “A cobrança tem que ser assídua porque senão a dívida vira uma bola de neve. O inadimplente opta por quitar o cheque especial ou o financiamento do carro porque os juros são altos e os da taxa de condomínio, muito baixos”, analisa.

A estratégia é não protelar a inadimplência. Na Pillar, o primeiro contato é lembrar o condômino da dívida por telefone. Tenta-se um acordo quando há dois boletos vencidos, caso contrário, o morador é acionado judicialmente. Seir esclarece que solicita autorização do síndico para tomar as providências legais, pois somente a Justiça pode penhorar o bem para pagar a dívida. “Quando o condomínio é administrado por moradores, o condômino fica devendo um ano e nem satisfação dá. Bate até a porta na cara do síndico. Mas com a empresa, não. Ele só não paga se não quiser”, destaca.

Eles zelam pelo bem de todos
Administrar contas, mão de obra e moradores é difícil. Contar com ajuda profissional pode ser uma boa saída para evitar conflitos pessoais

A administradora Vera Lúcia Vieira Brandão é uma das poucas pessoas que gostam de ser síndicas. “É uma função proativa por poder fazer melhorias e valorizar o patrimônio das pessoas. Na minha gestão, pintei todo o prédio, fiz reformas e acabei com a inadimplência”, justifica. Vera conta que criou o relatório administrativo, em que consta as tarefas concluídas e as metas que devem ser cumpridas na gestão seguinte, convencendo todos os condôminos a pagar em dia a taxa de condomínio. Síndica por quatro anos, a administradora descobriu que muitos não pagam a mensalidade porque acreditam que o dinheiro não está sendo bem empregado. Vera gostou tanto da função que, há dois anos, decidiu usar a experiência para abrir a Conservare, empresa que atende 40 clientes em Contagem.

“Nosso trabalho facilita a vida do síndico, que vai poder utilizar o tempo que dedicaria ao condomínio em outras atividades. Ele recebe a prestação de contas exata e no tempo certo”, destaca a sócia-presidente da Conservare. De acordo com Vera, a demanda ainda é maior por limpeza e conservação, porque muitos síndicos acham que não podem pagar pela administração, o que nem sempre é verdade. É preciso desembolsar em média R$ 500, mas a quantia varia de acordo com o tamanho do prédio. Quando o condomínio contrata o serviço de limpeza, estão incluídos na mensalidade a compra dos produtos, o salário do funcionário e do supervisor, que visita o cliente e repõe materiais, e as demandas administrativas, como folha de pagamento, recrutamento, seleção e treinamento da equipe.

No Edifício Big Center Empresarial, com 47 salas e cinco lojas, a gestão do condomínio é terceirizada. Para a dentista Sandra Maria de Melo Maltos, atual síndica, vale a pena o investimento, considerando a falta de tempo e o montante de tarefas. Com o apoio da administradora, escolhida a dedo, Sandra conseguiu inverter uma situação preocupante: o caixa, que estava negativo por causa da inadimplência, agora contém reserva suficiente para uma pequena reforma. Por outro lado, a síndica acredita que a gestão eficiente criou um “problema” para o condomínio. São pouquíssimos os condôminos que participam das reuniões para tratar de assuntos comuns do prédio. “Acho que eles não participam porque tudo está funcionando bem”, imagina Sandra, que enxerga o papel fundamental da administradora.

A contadora Maria Inês Ferreira aceitou ser síndica do Edifício Tejuco, que fica no Bairro Eldorado, com a condição de contratar uma administradora de condomínio. “Bater de frente com o vizinho é muito complicado e ter que cobrar não é nada agradável. Por isso, a administradora é importante nos momentos de conflitos”, aponta a síndica, que iniciou há 10 meses o mandato. Nesse período, ela conta que conseguiu resolver problemas críticos no prédio de 33 anos. Maria Inês embutiu parte da fiação elétrica que estava descoberta no jardim, o que representava um risco alto de incêndio, e acabou com infiltrações e mofos, além de vazamentos na garagem. O condomínio recebeu até ameaça de processo caso não fossem resolvidos os problemas.

Prezando pela transparência da gestão, Maria Inês teve o cuidado de apresentar todos os orçamentos das obras em assembleia e recolher a assinatura dos moradores que aprovavam os gastos. A síndica do Edifício Tejuco também analisa todos os balancetes e compara com seu próprio fluxo de caixa, conferência que é acompanhada por uma comissão fiscal formada por moradores. “Não posso ficar completamente à mercê da administradora. Tenho que ter certeza de que o saldo no banco é real”, pontua.

AUTÔNOMOS E TREINADOS

Há casos em que nenhum condômino quer ser síndico. Por isso, a Uaia Administradora oferece o serviço de três síndicos profissionais. “São profissionais autônomos, treinados, com capacitação e experiência. A administradora assume a responsabilidade jurídica e eles atuam na parte operacional. Representam o condomínio na assembleia e executam pequenas manutenções”, explica o dono da empresa, fundada há sete anos, Alexandre Lamounier. Como não mora no condomínio, o síndico profissional faz visitas de rotina e dá atendimento de acordo com a demanda. Mas Lamounier esclarece que ele é acionado em último caso. A empresa se esforça para eleger um morador para o cargo.

À frente da empresa Domus Síndico Profissional, a advogada Joana Jacobina percebe que o mercado está crescendo em Contagem. Entre as vantagens de contratar o serviço, estão um maior controle das manutenções, agilidade na resolução dos problemas, maior entendimento da legislação e das normas do condomínio, diminuição dos custos (com pesquisa constante de preços) e a impessoalidade. “Quando não é morador, o síndico não tem contato pessoal com os vizinhos, o que evita constrangimento no momento de advertir e cobrar. Além disso, as decisões são sempre imparciais”, aponta.