Valorização ou não de um imóvel depende de vários fatores, sem receitas prontas

Vizinhança incômoda, falta de vagas na garagem, ruas sem acesso, trânsito caótico. O que faz um imóvel se desvalorizar? São muitos os elementos que elevam ou abaixam o valor de um apartamento ou de uma casa. De acordo com especialistas do mercado imobiliário, em Belo Horizonte, onde há bairros com características diversas, que vão desde um número maior de residências antigas ou novas, a valorização ou desvalorização residencial vai depender da localização, condições internas do imóvel e, em casos de prédio, das reais possibilidades que ele oferece, como área de lazer, elevadores e outros itens.

Arquitetos e engenheiros certamente já se acostumaram a falar ou a escutar frases como “olha, coloque isto porque vai valorizar o imóvel” ou, ao contrário, “não faça isto pois desvaloriza”. Há fatores que valorizam ou desvalorizam um apartamento ou casa, mas uma receita que funciona em determinadas situações pode dar o resultado oposto em outras. Isso porque não existe uma fórmula pronta para conjugar os fatores em fórmulas fixas, uma vez que a análise tem que ser feita não só pelos aspectos objetivos, mas principalmente sob o ponto de vista social e econômico do público ao qual se destina cada imóvel.

Diretor da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG), Otimar Bicalho destaca os três elementos que formam o valor de uma casa ou apartamento. “O primeiro é o imóvel em si. No caso de um apartamento, por exemplo, é levado em consideração a situação dele por dentro, como acabamento, número de banheiros, distribuição do espaço etc. Em segundo lugar, é observada a condição do prédio, se há salão de festas, área de lazer, vagas na garagem, se o elevador funciona ou não. O terceiro ponto é a localização, o que inclui topografia, vizinhança, se a rua onde está localizado o imóvel é acidentada ou não, em que bairro está”, diz, lembrando que esses fatores valem tanto para valorizar quanto para desvalorizar um bem imobiliário.

Otimar destaca que hoje, na capital mineira, um exemplo de acesso difícil é a entrada do Bairro Buritis, na Região Oeste da cidade. “Ali é um problema por causa dos congestionamentos. É uma situação geográfica”, afirma, e dá como outros exemplo os bairros Anchieta, na Zona Sul, e Carlos Prates, Região Noroeste. “No primeiro, há os prédios novos; no segundo, há mais casas antigas”, compara. Ele comenta que, se a pessoa tem um apartamento ótimo, mas o prédio está com fachada ruim, pode ser um fator negativo para a valorizacão do imóvel. “São fatores que alteram o valor do bem. Todo mundo quer as coisas por perto, mas pouquíssimas as querem muito perto”, diz.

DISPOSIÇÃO DO PRÉDIO

Na opinião do consultor imobiliário e gerente de vendas da Brasil Brokers, Felipe Matias, um bem se valoriza até 15 anos de idade. Quando passa disso, começa a se desvalorizar. “Comprar um imóvel antigo é sempre uma incógnita, porque não é sabido, por exemplo, como está a condição da parte elétrica”, ressalta. Segundo ele, o que mais é valorizado hoje é a disposição do prédio e o que ele oferece ao morador, como estrutura, lazer, elevador. “Uma boa disposição da planta é um ponto para a valorização. Ninguém quer morar em um apartamento rodeado de janelas ao lado. A localização é tudo.” 

Felipe comenta que, atualmente, praticamente toda as famílias têm dois carros na garagem. “Imóveis sem vagas são mais difíceis de ser vendidos.” Sobre a região, o especialista enfatiza a Zona Sul da cidade, onde, segundo ele, é uma localidade cada vez mais valorizada, já que “é perceptível a falta de terreno para novas construções”. Por esse motivo, Felipe afirma que, com a construtora pagando mais caro por um espaço, o valor final da construção será mais alto. “É mais valorizado também morar próximo às estações de metrô, perto de shopping. As pessoas, muitas vezes, pagam pela comodidade. No Bairro Santo Agostinho, por exemplo, há, além de um centro de compras, um hospital”, exemplifica.

Por outro lado, ele destaca que a proximidade com as comunidades também desvalorizam o imóvel. “Há muitas pessoas que acham a Região do Vila da Serra, em Nova Lima, ruim por causa do trânsito. Porém, naquele local há soluções para futuras intervenções. Em contrapartida, há ali um bairro planejado, com lazer completo e estrutura. Já no Buritis, onde há muito oferta de imóveis, o trânsito é mais pesado e há prédios antigos e novos lado a lado. Não há um padrão de construção do bairro. Já tive dificuldades de vender um imóvel por causa disso. O prédio era novo, porém, ao lado tinha um bem antigo”, critica.

Evite personalizações

De acordo com especialistas, deve-se a todo custo evitar alterações de cunho pessoal que personalizem um imóvel. Ao contrário, deve-se fazer apenas aquelas que melhorem sua funcionalidade à luz das expectativas e demandas do mercado. A redecoração necessária significa custos e esses serão abatidos do valor inicial do imóvel. Assim, sempre que for reformar um imóvel pense em como aquelas alterações seriam recebidas por um corretor de imóveis e como elas serão percebidas por um possível comprador.