Loteamento ou condomínio? Saber a diferença é essencial antes da compra

Parece a mesma coisa, mas não é. Condomínios e loteamentos fechados são empreendimentos com concepções distintas, mas que acabam provocando a maior confusão na cabeça de consumidores e investidores que não conseguem ver as particularidades de cada um. O engano ocorre principalmente quando o próprio loteamento é comercializado com ares de condomínio fechado, primando pela segurança trazida com a instalação de uma guarita e a oferta de espaços de lazer. “É muito comum fechar o loteamento com uma portaria na entrada e chamar de condomínio, mas continua sendo um loteamento, só que fechado”, alerta José Carlos Manetta, conselheiro da área das loteadoras da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

A diferença básica é que no loteamento se compra apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer. “No caso do loteamento, quando aprovado, o sistema viário passa a ser de domínio público. Por isso, não se pode proibir a população em geral de ter acesso às ruas e ao espaço verde localizados ali, já que são públicos”, afirma José Carlos. O que ocorre com frequência é um controle de circulação por meio da apresentação de documentos na portaria, mas não é permitida restrição ao acesso.

Este loteamento pode permanecer fechado enquanto houver consentimento do município. “O que pode acontecer é uma concessão de direito de uso para aquele empreendimento. Mas, a qualquer momento, esse espaço pode ser aberto”, afirma Carla Modina Ferrari, membro do comitê de comunicação social da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp). Quem compra achando que vai contar com os mesmos benefícios de um condomínio fechado pode se decepcionar ao ver a área sendo compartilhada com moradores da região ou mesmo o seu enquadramento como um novo bairro da cidade. As vantagens de segurança e exclusividade também não serão as mesmas.

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Para evitar o transtorno, é preciso se precaver. “O ideal é que, toda vez que a pessoa for comprar um lote, busque informações no cartório de registro de imóveis. Na certidão constará se é loteamento ou condomínio e, inclusive, se há débitos no nome do empreendedor ou algum processo em andamento”, orienta Carla. Saber a natureza do empreendimento de antemão é uma forma de evitar surpresas.

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Normas diferem em cada caso

Verificado isso, também é importante ter conhecimento sobre as normas que estão previstas no loteamento. “Quando se autoriza o loteamento fechado, cria-se a figura de uma associação, como as de bairro. Os moradores pagam inclusive uma taxa de manutenção para ela”, lembra José Carlos. Essa arrecadação pode ser usada até mesmo para custear uma área de lazer privativa dos associados, uma espécie de clube.

É com essa associação que a prefeitura firma um contrato de comodato em que autoriza o fechamento da área com portaria. “Em contrapartida, o grupo fica responsável pela manutenção do sistema viário, que deveria ser do poder público”, explica José Carlos. A partir daí, podem ser criadas normas supletivas à do município, como proibição de muro, área permeável maior e até o impedimento da instalação de comércio no interior do loteamento. “É importante ter consciência sobre essas normas de uso”, lembra José Carlos.