Brasileiros investem em imóveis com aluguel garantido nos Estados Unidos

 

Com o cenário econômico mais difícil no Brasil, com inflação e juros mais altos, restrição de crédito e queda no consumo, os brasileiros estão buscando novos negócios no exterior. Segundo levantamento da Faccin Investiments, empresa de consultoria norte-americana especializada em negócios envolvendo imóveis, a procura de brasileiros que querem investir na compra de um imóvel comercial nos Estados Unidos duplicou nos últimos 12 meses. Nos primeiros seis meses de 2015 já foram comercializados 28 imóveis, principalmente no estado norte-americano da Flórida, em Miami e várias outras cidades. Em 2014, ao longo de todo o ano foram vendidos apenas 28 imóveis comerciais para brasileiros. A demanda nesse segmento, nos últimos dois anos, cresceu 750%, segundo dados da própria Faccin.

Ainda de acordo com a empresa, os brasileiros correspondem a 11% das compras do setor imobiliário na Flórida e, de cada 10 brasileiros que compram imóvel na região, dois são de Minas Gerais. Segundo o diretor-executivo da Faccin Investiments, Cássio Faccin, é possível que o número de investidores brasileiros nos EUA cresça ainda mais até o fim do ano, tendo em vista que 575 empresários já procuraram a empresa interessados em fazer a aquisição. No ano passado, o número não chegou a 300. “Os imóveis comerciais já respondem por quase 50% dos nossos negócios. A procura cresceu muito nos últimos dois anos. Geralmente, os compradores são investidores que têm interesse em diversificar seus portfólios com uma opção de investimento protegida contra a variação cambial”, afirmou.

 

OPÇÕES O preço desses imóveis comerciais varia de acordo com a localização, tipo de contrato e garantias. Em média, um imóvel comercial com inquilinos AAA custa entre US$ 1,5 milhão e US$ 3 milhões, sendo que 50% desse valor pode ser financiado por bancos norte-americanos, onde os juros de mercado são muito mais baixos que no Brasil. O diretor-executivo reitera ainda que a alta na demanda surge com a retomada do mercado imobiliário no país norte-americano. Os aluguéis comerciais em Miami subiram 25% desde 2013 e a taxa de vacância despencou para apenas 3% em regiões como Biscayne Bay, que fica entre Miami Beach e Downtown Miami. No mercado brasileiro, a vacância nos imóveis comerciais chega a ficar acima de 22%.

Outro fator que atrai o investidor brasileiro nos EUA é o retorno do investimento, especialmente em comparação com as condições de mercado no Brasil. Em média, o investimento em imóveis comerciais para alugar na Flórida rende 7% ao ano, o que representa uma rentabilidade real de 5%. Outra vantagem de se investir nos imóveis comerciais é que a maioria deles já é comercializada com contratos de aluguel firmados.

Foi por conta dessas vantagens que o belo-horizontino R.P. (que pediu para não ser identificado) decidiu encerrar os seus negócios na Região do Barreiro, em 2014, e se mudar para os Estados Unidos. Lá, ele investiu US$ 1,2 milhão em um imóvel onde funciona uma agência bancária e tem contrato de aluguel de 20 anos. “O contrato me garante uma rentabilidade de 6% ao ano, em dólar. Descontando a inflação americana, que está em torno de 2%, tenho um ganho real de 4%. Para ter isso no Brasil, com a inflação chegando a 9%, como está, é impossível”, afirma.

MELHORES NEGÓCIOS Segundo Faccin, os imóveis comerciais mais procurados pelos brasileiros na Flórida têm sido aqueles com contratos de locação para agências bancárias, farmácias e lojas de grandes franquias. “Com isso, trabalhamos um portfólio que tem vacância zero. O comprador já tem um contrato de aluguel com longa duração, entre 10 e 45 anos”, explica. O diretor-executivo explica que o contrato conta ainda com cláusulas de garantia corporativa, que obrigam o locatário a pagar os aluguéis restantes em caso de rompimento do contrato, o que reduz o risco do negócio a quase zero para o investidor.

Financiamento disponível

Os brasileiros também são recordistas em compras de imóveis residenciais na Flórida e o financiamento de imóveis para estrangeiros no país é relativamente simples. Os bancos norte-americanos, normalmente, financiam os estrangeiros em até 65% do valor do imóvel – o que significa entrada de 35% à vista. Os juros variam entre 4.75% e 6% ao ano e são calculados com base no saldo da dívida e no prazo de pagamento do empréstimo. Para se qualificar, além de arcar com os custos do fechamento do negócio (taxas bancárias, cartório, imposto sobre o empréstimo e outros), é preciso adiantar seis meses do custo mensal do imóvel. Esse dinheiro deve vir da conta pessoal do comprador ou da empresa em nome da qual ele pretende adquirir o imóvel e pode estar em uma conta no Brasil ou nos Estados Unidos. Além disso, o estrangeiro precisa comprovar renda, apresentando histórico de crédito dos últimos dois anos, cartas escritas por credores, empregador e contador.