Multa por rescisão de contrato de locação deve ser proporcional ao tempo restante

Quando se trata de alugar um imóvel, fator muito importante é saber sobre a multa contratual. Caso o inquilino não se informe bem sobre seus direitos, acabará tendo algum tipo de prejuízo. Assim, uma cláusula muito comum nesse tipo de negócio é a que se refere à multa em caso de rescisão do contrato.

Em geral, ela é fixada em três meses do valor da locação e será devida se o contrato for rescindido antecipadamente por qualquer uma das partes. No entanto, quando o inquilino precisa devolver o imóvel por algum motivo, algumas imobiliárias têm cobrado o valor da multa em três meses de aluguel, e não proporcionalmente ao prazo faltante.

Wilson Rascovit, vice-presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), explica que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que, “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 413, do Código Civil, e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

O Código Civil também determina essa proporcionalidade, como acrescenta Wilson. Nesse caso, “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

AÇÃO De acordo com o vice-presidente da ABMH, fica claro que, se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas seis, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos seis meses faltantes. “Por exemplo: se a multa para descumprimento do contrato era de três aluguéis pelos 12 meses, então esta será de 1,5 aluguel pelo prazo faltante, pois o valor que deve ser pago nunca poderá ser superior ao da obrigação principal”, alerta Wilson.

Ele salienta que, caso o proprietário ou as imobiliárias discordem de fazer o cálculo da multa dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e questionar judicialmente o contrato, buscando fixar a multa na proporcionalidade dos meses faltantes. “Quem já pagou essa multa calculada de forma errada pode reaver o dinheiro por meio de ação judicial de repetição de indébito, bastando, para isso, exibir o contrato e os comprovantes de pagamento efetuado ou do desconto feito sobre a caução. A ação pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis e, dependendo do valor do aluguel, não necessita nem de advogado”, ressalta Wilson.