Excesso de imóveis no mercado é boa oportunidade de negócio

É só andar pelas ruas de Belo Horizonte que você verá várias placas ofertando imóveis para alugar. Ninguém conseguiu escapar da crise, que afetou o mercado tanto para residenciais como para comerciais, sendo que o último sofre ainda um pouco mais. Mas são exatamente em épocas como essa que boas oportunidades aparecem, tanto para investidores como para proprietários e inquilinos. Conhecido como um dos investimentos mais seguros, comprar imóveis comerciais ou residenciais para ter renda com aluguel é prática comum entre as pessoas. Com a crise econômica que assola o país nos últimos dois anos, o mercado imobiliário apresentou desaceleração que afetou não só o setor de vendas, mas também o de locação.

Após décadas de alta, do visível boom imobiliário que a capital do estado passou, o preço dos imóveis e aluguéis subiu muito. Só que, em contrapartida, os últimos anos de desaquecimento econômico não tiveram o reflexo esperado no valor das ofertas. Leirson Cunha, vice-presidente das Administradoras de Imóveis da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), não acredita que os valores dos aluguéis vão cair. “Diria que eles chegaram a um patamar de acomodação. Pararam de subir, mas não creio que cairão. É um momento oportuno para fazer uma locação, pois agora estamos enxergando novamente uma luz no fim do túnel. Já começamos a sentir uma nova movimentação do mercado. Pessoas que estavam em estado de espera estão fechando negócio. Com o reaquecimento da economia, a tendência é de aumento”, afirma.

Um dos fatores que influenciaram a volta da procura por aluguel de residenciais, segundo Cunha, foram as restrições impostas ao financiamento imobiliário, principalmente na Caixa Econômica Federal. Assim, um bom número de pessoas teve de abandonar por ora o sonho da casa própria e recorrer à locação. A estabilização dos preços também contribuiu para estimular a procura. Já os imóveis comerciais passam por um momento mais delicado. Muita oferta, pouca procura. Além de a alta dos valores da locação já ter afetado os empresários, a diminuição de consumo, o aumento de desemprego e a alta carga tributária contribuíram para o cenário atual. Na quinta-feira, várias entidades no Brasil promoveram o Dia da Liberdade dos Impostos, em protesto contra os altos tributos pagos pela população e empresariado.

flexibilidade A boa notícia é que, com a dificuldade imposta pelo mercado, proprietários estão mais flexíveis para negociação, o que pode render boas oportunidades. “Existe uma tendência para a negociação, porque a economia acaba massacrando todo mundo. E, além disso, os proprietários têm as despesas com o imóvel fechado e pensam em flexibilizar preços e condições para economizar”, aponta Cunha. Para melhorar a visibilidade do imóvel em um mercado tão competitivo, é necessário mantê-lo em boas condições. Limpeza regular e manutenção em dia fazem a diferença para quem procura um lugar para alugar. E isso vale para residenciais e comerciais (veja quadro).

Outra movimentação importante observada por Leirson Cunha é a dos investidores. Com muitos imóveis no mercado para venda e condições melhores de negociação, muitos apostam na compra para, a médio e longo prazo, ter bons retornos com aluguéis. “Vemos um crescente número de investidores fazendo aquisições, inclusive comprando imóveis que já estão alugados. É um momento oportuno para comprar pensando no futuro. Os preços estão mais competitivos e os investidores já perceberam isso” observa.

A principal recomendação de Cunha, tanto para quem procura quanto para quem quer disponibilizar um imóvel para locação, é que um bom profissional ou imobiliária seja contratado para anunciar e intermediar a negociação. O dirigente indica o site do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais (www.crecimg.gov.br) como forma de averiguar se a situação da pessoa física ou jurídica do contratado está regularizada. Um profissional atualizado evitará desencontros com a lei, como as mudanças no Código de Posturas do município e na Lei do Inquilinato, previstas no novo Código Civil.

exclusividade Outra dica de Cunha para os proprietários que desejam ofertar imóveis para aluguel é o contrato de exclusividade. Muitas pessoas contratam várias imobiliárias para anunciar o bem simultaneamente, buscando maior visibilidade e agilidade. Mas essa atitude pode atrapalhar mais que ajudar. Problemas como divisão de comissão entre corretores, falta de controle de quem visita a propriedade e risco de multa por não respeitar o Código de Posturas do município podem ser evitados com a exclusividade de vendas. Ele orienta, também, que quem deseja alugar um imóvel, deve checar sobre a exclusividade do corretor na negociação para que não tenha contratempos.


NO MERCADO
Algumas dicas para dar agilidade à comercialização:

1) Mantenha o imóvel conservado. Pisos arranhados, pintura manchada, azulejos sujos. Em um cenário de muita oferta, a probabilidade de o interessado encontrar um imóvel em melhores condições é maior. Investir um pouco pode economizar meses de espera.

2) Invista em benfeitorias de acordo com o perfil do locatário desejável. Localização, classe social e tipo de uso devem ser levados em conta. Se for um apartamento para estudantes, por exemplo, materiais mais resistentes e menos nobres são mais indicados. Em bairros mais nobres, materiais de luxo, como granito, são quase essenciais. Imóveis comerciais também devem estar adequados ao público que vão atender.

3) Propaganda é a alma do negócio. Buscar produzir fotos de qualidade podem ser grande diferencial nos portais especializados na internet. Variedade de ângulos e detalhes possibilitam uma visão mais completa do imóvel ao interessado. Iluminação e bom enquadramento destacam as qualidades do apartamento, loja ou sala.

4) Maximize a exposição do imóvel, buscando anunciá-lo no maior número de canais disponíveis. Um contrato de exclusividade com a imobiliária, porém, pode garantir a oferta do imóvel com mais direcionamento. Basta exigir que o corretor contratado busque anunciar em vários portais e classificados.

5) Seja realista com o valor do aluguel. O mercado não permite ilusões e, quanto mais fora da realidade for o valor, mais difícil será arrumar interessados. A internet facilita muito a pesquisa de preços, ajudando tanto os clientes como os próprios proprietários. É indicado fazer um levantamento dos imóveis similares disponíveis na região para não ficar fora da disputa.

6) Os preços precisam ser justos com a realidade do mercado. Não adianta manter o valor antigo do aluguel se a procura está baixa. Nem exigir o aumento segundo os índices de inflação se a procura está em baixa. Nessas horas, é preciso ter consciência na negociação do valor para não deixar o imóvel desocupado e o proprietário com o gasto de manutenção.

7) O que é melhor? Deixar o imóvel desocupado por meses esperando que alguém tope pagar o valor pedido e arcar com as despesas de taxa de condomínio, IPTU e manutenção ou abaixar o valor e garantir a locação? Faça as contas. Às vezes é mais interessante alugar por valor mais baixo do que enfrentar o mercado sem flexibilizar o preço.

8) Seja flexível nas garantias. Não é porque um inquilino já te deu problemas que os outros também farão o mesmo. Exigir garantias exageradas ou restritivas podem dificultar a negociação.

9) Seja flexível também nas multas e prazos. Alguns proprietários e imobiliárias, buscando evitar a rotatividade de locatários, impõem multa rescisória proporcional ao tempo total do contrato, geralmente de 30 meses. Considerar baixar o prazo de tempo para a multa pode ser um diferencial.


PARA ALUGAR
Quem procura um imóvel deve ficar atento às exigências:

1) Pesquise vários imóveis do perfil na região que deseja. Somente assim você conseguirá ter uma base para avaliar se o valor do apartamento, casa ou ponto comercial está dentro da realidade. Mais que olhar em sites, é preciso fazer visitas in loco para constatar a situação do imóvel.

2) É padrão as imobiliárias pedirem que o interessado em alugar um imóvel apresente um ou dois fiadores, que é a pessoa que se responsabilizará pelos vencimentos do imóvel caso o locatário não os cumpra.

3) Uma possibilidade para substituir o fiador é o seguro-fiança, em que o contrante é intermediado por uma seguradora.

4) Outra possibilidade de garantir a locação é por meio do título de capitalização, um título de crédito no qual o valor a ser depositado será definido pelo locador e pela imobiliária. É feita, então, a assinatura de um termo de autorização em que o dinheiro será revertido ao proprietário no caso de falta de pagamento do aluguel. O locador também pode usar os recursos no reparo de danos ao imóvel causados pelo inquilino.

5) O contrato de locação conta com prazo mínimo de 30 meses. As partes, porém, podem fazer novo contrato. Vale lembrar que o valor do aluguel só pode ser reajustado anualmente e com base no índice oficial fixado no contrato.

6) A Lei do Inquilinato confere à pessoa ou empresa responsável pelo aluguel a entrega do imóvel em boas condições de uso. Isso significa que a propriedade precisa estar com peças sanitárias, sem vazamentos graves, sem infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde.

7) Quem aluga o imóvel também tem que seguir regras impostas pela Lei do Inquilinato. A obrigação essencial dele é o pagamento do aluguel sem atraso, além do seguro-fiança, caso tenha sido contratado. Responsabilidade no uso do imóvel é essencial. Se for residencial, é proibido utilizá-lo para fins comerciais.

8) A falta de pagamento pode resultar em despejo. Porém, os atrasos podem ser negociados e o inquilino pagará o aluguel com multa estipulada no contrato.

9) O locatário tem 30 dias para avisar o proprietário que deixará o imóvel. Isso deve ser feito por escrito e protocolado na imobiliária que administra o contrato. É importante observar a multa por rescisão contratual. Se o motivo da saída do imóvel for por transferência no emprego, não há a necessidade de pagamento da multa.

10) Antes de deixar o imóvel, é necessário cumprir com as obrigações previstas no contrato, como pintura das paredes. Além disso, é obrigação do locatário que o imóvel seja entregue da forma como o recebeu, sendo que as contas de água, luz e gás quitadas devem ser entregues ao final do contrato.