Para enfrentar a burocracia

Boa assessoria, exigência e acompanhamento fazem a diferença na transferência de propriedade

Compra do imóvel resolvida, é hora de correr com a papelada para efetivar a transferência da propriedade. Documentos e certidões garantem tranquilidade

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postado em 09/07/2016 09:54 Gustavo Perucci /Estado de Minas
Gladyston Rodrigues/EM/D.A Press
Dinheiro na mão ou financiamento desembolado, apartamento escolhido, contrato de compra e venda fechado. O sonho da casa própria prestes a se tornar realidade e, então, chega a hora mais chata e importante de toda a transação: enfrentar a burocracia para a transferência de propriedade do imóvel. Mesmo que não seja o momento mais divertido no processo de compra, é imprescindível atenção, bom assessoramento, exigência e conferência da documentação, além do acompanhamento de todas as etapas.

Garantir que todo o processo seja feito corretamente, respeitando-se todos os passos burocráticos, assim como o pagamento de impostos e despesas com cartórios, é a melhor forma de assegurar que não surgirão problemas no futuro. Vice-presidente das corretoras da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Breno Donato orienta que a melhor forma de evitar dores de cabeça é procurar ser bem orientado. “Visando a uma operação segura, a melhor maneira de se proteger e se precaver é buscar a orientação de uma imobiliária ou corretor idôneos, que participe de todo o trâmite da comercialização do imóvel”, afirma. Uma dica é checar a situação cadastral da empresa ou profissional contratado no site do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (www.crecimg.gov.br).

Donato explica que é importante que a imobiliária ou corretor verifiquem as fichas cadastrais tanto da parte vendedora quanto da compradora antes da assinatura do contrato de compra e venda. Essa conferência, realizada da maneira correta, em todas as instâncias possíveis, diminuem as chances de eventual golpe ou não cumprimento do acordo.

“O comprador ou a imobiliária deve tirar todas as certidões pessoais dos vendedores. Em caso de um casal, devem ser obtidas as certidões tanto do marido quanto da esposa. Entre as certidões pessoais, a mais importante é a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. E é importante que se tire essa certidão em duas instâncias, federal e regional. Aconselho, também, tirar certidões de distribuições para fins gerais, que são as cíveis e as criminais, da Justiça comum e da Justiça federal. De ambas as partes envolvidas. Outro documento interessante de se ter em mãos é a Certidão Negativa de Débitos Municipais, para saber se a pessoa deve algum imposto, como o IPTU”, detalha Donato, lembrando que, em caso de atraso no pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), quem responde pela dívida é o imóvel. Consequentemente, o débito pode cair nas mãos do comprador.

O dirigente afirma ainda que, mesmo pouco usual no mercado, exigir a Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos (relativa a tributos federais, dívida ativa da união e INSS) e consultar o Serasa são garantias adicionais à transação. Buscar os tribunais regionais de Justiça, para se informar sobre os processos que os envolvidos na negociação respondem como réu ou autores, também podem trazer mais segurança.

“Da documentação do imóvel, a matrícula atualizada e a Certidão Negativa de Ônus Reais e Ações Pessoais Reipersecutórias são os mais importantes. Entende-se como matrícula atualizada a que foi emitida pelo cartório há, no máximo, 30 dias. Se você aceitar uma matrícula desatualizada, o proprietário pode ter vendido o imóvel para um outro cliente no passado que já registrou a propriedade em seu nome. Aí, quando você vai para o cartório não consegue o registro. Isso é um golpe, mas é possível ocorrer. Já as Ações Pessoais Reipersecutórias é uma certidão emitida pelo cartório dizendo que o imóvel não tem ônus ou processo de penhora. Não faço absolutamente nenhuma venda sem ter todos esses documentos junto ao contrato de compra e venda. E a documentação é entregue para todas as partes envolvidas”, completa.

Breno Donato, vice-presidente das corretoras da CMI/Secovi-MG - Carlos Olímpia/Divulgação
Breno Donato, vice-presidente das corretoras da CMI/Secovi-MG
ESCRITURA NÃO É REGISTRO “Só é dono do imóvel quem registra”, enfatiza Donato. O contrato de compra e venda e a escritura não garantem a efetivação da transferência de propriedade do imóvel. Somente com o registro no cartório de registro de imóveis que responde pela região onde a casa ou apartamento fica é que, oficialmente, o negócio está, definitivamente, concretizado.

Contrato de compra e venda, escritura pública de compra e venda e registro do imóvel são três documentos que representam etapas diferentes no processo do negócio. O primeiro representa o início do acordo, que leva à emissão do segundo. Somente com a escritura na mão é que o comprador registrará o imóvel. “A escritura pode ser passada em todos os milhares de cartórios que existem no Brasil. Posso te vender um imóvel e passar a escritura no 1º Ofício, no 2º, no 7º, em Mariana, em Ouro Preto... A escritura nada mais é que um contrato com força pública. Essa escritura é levada ao cartório de registro de imóvel, que é único para cada região da cidade. Hoje, em BH, existem sete cartórios de registro de imóvel”, explica.

Uma prática que vem se tornando comum em negócios de imóveis é que pequena parcela do valor combinado seja paga somente após a emissão do registro em nome do comprador. É mais uma garantia para ambas as partes, mas só ocorre com o acordo entre os dois lados e deve constar no contrato de compra e venda.

SEM SUSTOS Acordar o valor do imóvel não quer dizer que seus gastos se resumirão nesse montante. É sempre bom lembrar que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e custos de cartório são arcados pelo comprador. Em Belo Horizonte, o ITBI é de 3% do valor do imóvel. Donato acrescenta ainda que os custos cartoriais e de registro ficam em torno de 0,5% do valor final do contrato de compra e venda. Então, o mínimo de gastos adicionais ao do imóvel é de 3,5%.

Para quem vende o imóvel, além da comissão da imobiliária ou do corretor é importante ficar atento ao Ganho de Capital cobrado pela Receita Federal. O valor é de 15% sobre o lucro da venda. Por exemplo: se o imóvel é adquirido por R$ 500 mil e, depois, vendido por R$ 700 mil, o lucro é de R$ 200 mil. Assim, o valor a ser pago ao governo é de R$ 30 mil. “Desde 2005, porém, pela Lei 11.196/2005 – uma medida provisória, a conhecida MP do Bem –, a pessoa que tem lucro na venda do imóvel se comprar um ou mais imóveis residenciais nos próximos seis meses que seja igual ou ultrapasse o valor do recebido não precisa pagar imposto por ganho de capital. Em quase 70% das vendas que faço, as pessoas usufruem desse benefício”, conclui Donato.


ENTENDA A PAPELADA ENVOLVIDA

» CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O documento firmado entre as partes envolvidas é fundamental na transação. Nele, informações como dados do comprador e do vendedor, características do bem vendido, forma de pagamento, data de entrega e outros detalhes da operação são registrados. Regido pelo Código Civil, é exigida a presença de testemunhas. O compromisso de compra e venda não é definitivo. Portanto, após a quitação do acordado, é necessário lavrar a escritura definitiva de compra e venda e, depois, registrá-la no cartório de registro de imóveis.

» ESCRITURA
A escritura é utilizada para compra e venda de imóveis e consiste em um documento que prova um contrato ou ato jurídico firmado que, para ter efeito, requer o registro.

» REGISTRO
O registro é o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel, e ainda se a propriedade desse bem foi transmitida de uma pessoa para outra. As escrituras de compra e venda ou de hipoteca de um imóvel são as registradas na matrícula, ou seja, os dados referentes ao negócio que se efetivou são anotados na matrícula do imóvel ao qual diz respeito. Só com o registro a propriedade é realmente garantida.

» MATRÍCULA DO IMÓVEL
Assim como as pessoas têm certidão de nascimento, emitida por cartórios de registro civil, os imóveis também têm identificação jurídica de existência. As matrículas registram todo o histórico do imóvel, como registros de identificação, localização com dimensões e confrontações, descrição detalhada, qualificação dos proprietários, se pessoa física ou jurídica, alterações ocorridas, transações de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto.

» AVERBAÇÃO
É o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel, como o Habite-se, que é expedido pelas prefeituras, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc. Também é utilizada para informar formal e juridicamente sobre os eventuais cancelamentos   de hipoteca, penhoras, arresto,    entre outros.

» ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel. A oficialização do processo de compra e venda só será feita após o pagamento do imposto. Normalmente pago pelo comprador, o ITBI deve ser recolhido ao município sempre que houver transmissão de um imóvel envolvendo uma pessoa física, exceto em casos de sucessão por falecimento. Em Belo Horizonte, o ITBI é de 3% do valor do imóvel.


PASSO A PASSO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

1) Lavre a escritura no tabelião de notas, caso a compra seja à vista. Em caso de financiamento, é necessário providenciar o instrumento particular de compra e venda.
2) Veja e quite os impostos que incidem sobre a transação, como o ITBI.
3) Encaminhe ao cartório de registro de imóveis a escritura ou instrumento particular e guia de pagamento do ITBI para o registro de propriedade na matrícula. Só assim a propriedade é transferida de um nome para outro.
4) O prazo máximo determinado por lei para que o registro fique pronto é de 30 dias.

Tags: papelada transferência propriedade documentos certidões compra do imóvel Lugar Certo Estado de Minas

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