Detetive imobiliário

Antes de fechar negócio, fique ligado na escolha do imóvel e na documentação

É preciso investigar localização, documentação e conservação do imóvel. Internet facilita a busca, mas só um corretor ou imobiliária experientes asseguram a tranquilidade

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postado em 05/11/2016 09:55 / atualizado em 10/11/2016 15:14 Bruno Freitas/Portal Lugar Certo
Eduardo de Almeida/RA Studio - 6/3/2013
Em tempo de economia desacelerada, o preço médio dos imóveis está em queda – o que teoricamente aumenta as chances de encontrar um bom negócio. Antes de assinar o contrato e pegar as chaves, porém, é preciso ter cautela. Nem sempre uma casa ou apartamento baratos representam a garantia de tranquilidade.

A aquisição requer pesquisa e planejamento, começando pela localização do imóvel e se ela atende aos anseios do novo comprador, seja para morar ou alugar. Normalmente é o endereço o que mais influencia na decisão de compra de um imóvel.

Quanto mais valorizado for o bairro ou a região, maior o preço pedido. “Isso porque as pessoas buscam pontos mais práticos e bairros mais valorizados. Muitas vezes, dentro do próprio bairro existem pontos mais valorizados do que o outro. Fator localização é o que mais influencia no preço do imóvel hoje”, garante o diretor da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI)/Secovi-MG, Leonardo de Bessas Matos.

Para o negócio não entrar em descompasso com as contas mensais, também é preciso ficar atento à sua realidade financeira e avaliar qual forma de pagamento é mais adequada. Cerca de 80% das transações imobiliárias feitas atualmente em Minas são por financiamento, aponta o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Evandro Negrão de Lima Jr.

A permuta está mais presente na compra à vista, com a troca de bens usada como parte do pagamento do imóvel desejado. Há ainda o incentivo para o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), direito de todo trabalhador com carteira assinada.

LOGÍSTICA O primeiro passo para chegar à escolha certa é observar que tipo de imóvel atende à sua necessidade. Ele pode ser novo ou usado, uma casa ou apartamento, ter dois, três ou quatro quartos, uma ou duas vagas na garagem. “É importantíssimo levar em consideração a logística do bairro analisado, onde o morador trabalha e os filhos estudam. Tentar comprar um imóvel que seja o mais próximo possível da sua vida minimiza o tempo perdido em trânsito e isso pode ser revertido em mais tempo com a família”, aconselha Matos.

INFRAESTRUTURA
O diretor da CMI/Secovi-MG afirma a que a infraestrutura do bairro onde se pretende morar ou investir também deve ser próxima, para que haja qualidade de vida e o imóvel seja atrativo. Entre os pontos mais valorizados pelo setor imobiliário e que trazem praticidade estão a proximidade de comércio como supermercados, padarias e drogarias, escolas e não apenas transporte público, como também que tipo de transporte público disponível – pontos de táxi, BRT/Move, metrô e mais de uma opção de linha de ônibus, com ligação a diferentes pontos da cidade, no caso de Belo Horizonte.

Para o vice-presidente do Sinduscon-MG, Evandro Negrão de Lima Jr, procurar pessoalmente algum empreendimento que atraia interesse ou uma imobiliária já estabelecida na região desejada pode ser determinante no início na pesquisa. O especialista aponta ainda a facilidade da internet para que se chegue ao negócio ideal. “Existem várias opções de sites que filtram e orientam um imóvel bem próximo à realidade que você deseja.”

SEGURANÇA Outro fator importante na tomada de decisão é a segurança proporcionada. “O que a gente percebe é que os compradores de imóveis pesquisam a fundo a região onde pretendem morar. A procura passa pela visitação ao local em diferentes horários do dia e a checagem da iluminação pública. Se o imóvel contar com a presença de porteiro, sistemas de segurança e proximidade de um posto policial, facilita muito”, afirma Leonardo de Bessas Matos. Projeto já presente em todas as regiões de Belo Horizonte e em mais de 1 mil bairros de cidades mineiras, a Rede de Vizinhos Protegidos da Polícia Militar é um ponto que tem contado na capital mineira. A presença da rede e parcerias semelhantes com associações de bairros ou vizinhos coíbem ocorrências de furtos a pedestres e veículos estacionados nas ruas, muito comuns em alguns bairros de BH.

DOCUMENTAÇÃO Escolhida a casa, lote ou apartamento, o próximo passo é levantar toda a documentação do imóvel e do proprietário, para checar se tudo está em dia. Entre os itens a serem levantados estão a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, certidão negativa de débitos municipal (do imóvel), estadual e federal (do proprietário), débitos em aberto e certidões negativas na Justiça, de casamento (atualizada) e de protesto – as três últimas referentes ao dono do bem a ser vendido. Enquanto toda essa documentação não for verificada, o conselho dos especialistas é não fazer nenhum tipo de pagamento. Como esse não é um procedimento tão simples de se fazer e a quantidade de documentos varia de acordo com o tipo de imóvel e o tamanho da negociação, outra dica dada é contar com o acompanhamento de um corretor de imóveis experiente ou uma imobiliária, para evitar dor de cabeça futura.

CONSERVAÇÃO “Antes de fechar negócio, também é importante verificar o estado do imóvel, porque um problema de acabamento tem uma influência muito significativa e talvez negativa no valor do imóvel. É preciso considerar qualquer depreciação no valor do negócio ou negociação, como o acabamento do prédio, o cuidado do condomínio com a manutenção e o estado de conservação dos armários do apartamento”, enumera o diretor da CMI/Secovi-MG.

Se o imóvel tiver marcas de infiltração é sinal de que será necessário algum tipo de adequação ou reforma. Ou seja, mais dinheiro despendido. Também é importante ter a certeza, no caso dos edifícios, do tamanho do apartamento e da área comum; qual é a garagem daquele apartamento, se está bem demarcada, se a vaga é fácil de entrar/sair com o carro; e consultar com o síndico o valor existente no fundo de reserva do condomínio e se existe alguma reforma prevista em ata num curto espaço de tempo, além de os moradores terem a quantia necessária para fazer essa reforma.

REPUTAÇÃO O vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Evandro Negrão de Lima Jr, alerta ainda para a necessidade de pesquisar a reputação da incorporadora ou construtora e avaliar na ponta do lápis a condição de compra. “O interessado tem de ter a certeza de que terá a capacidade de financiar todo o valor necessário. Se o imóvel desejado ainda estiver na planta, o histórico de outros empreendimentos da construtora e incorporadora serve como boa referência.”

Lima Jr. ressalta que o período de recessão econômica proporcionou a redução no valor geral dos imóveis, o que torna o atual momento atrativo para fechar negócio. Mas o cenário, alerta, não durará muito tempo. “As condições estão mais flexíveis. Se está mais difícil para vender, está melhor para comprar e essa situação não vai durar muito tempo.”

COMPRA DE IMÓVEL
Antes de fechar negócio, fique ligado na escolha do imóvel e na documentação

» Verifique a documentação
Fique atento à documentação jurídica do bem que pretende comprar. Se for o caso, contrate um advogado.

» Investigue a incorporadora ou construtora
No caso de um imóvel na planta, investigue sobre a construtora. Vá a outros empreendimentos construídos por ela, converse com moradores desses locais que ela construiu. Verifique se a empresa não tem pendências judiciais.

» Quanto menor o valor financiado, melhor
Nem sempre existe possibilidade de quitar o valor de imóvel à vista. Nesses casos, o financiamento é inevitável. Mas vale um esforço para financiar o menor valor possível, seja usando parte das economias ou dando algum bem para tentar dar uma entrada num valor mais alto. Quanto menor o valor financiado, menor será o pagamento de juros e o prazo de pagamento.

» Atenção ao valor da parcela
O valor a ser pago na parcela é um dos itens mais importantes quando se quer comprar um imóvel financiado. O ideal é que a parcela comprometa apenas 20% da renda líquida, embora bancos e construtoras aceitem até 30% da renda bruta mensal.

» Vale a pena usar o FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é um direito de todo trabalhador com carteira assinada, e vale a pena usá-lo na compra do imóvel.

» Olhos atentos
Na hora de realizar o sonho da casa própria, alguns detalhes importantes não podem ser esquecidos. Analisar a vizinhança, avaliar o acesso ao transporte público, visitar o local durante o dia e durante a noite, para saber se o imóvel é perigoso ou barulhento, conhecer o trânsito local e, principalmente, saber se a prefeitura tem projetos para aquela região.

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