Norma de desempenho começa a valer

O 12 de maio deste ano marca a entrada em vigor do novo texto normativo para edificações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR-15.575, ou Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios, que disciplina os requisitos mínimos de desempenho para os diversos sistemas dos edifícios habitacionais, dividida em seis partes, compreendendo os requisitos gerais, estruturas, pisos internos, vedações verticais internas e externas, coberturas e sistemas hidrossanitários.

Embora o novo texto seja diferente dasnormas usuais, que têm conotação prescritiva, pois não especifica técnicas ou materiais a serem aplicados nas edificações, focando nos resultados a serem alcançados, bem como somente se torne obrigatória para projetos protocolizados nos municípios a partir de 12 de novembro, a novidade tem provocado amplo debate sobre seus impactos na indústria da construção civil, especialmente sobre as mudanças que trará ao consumidor final.

O assunto remonta à década de 1960 nos países desenvolvidos, onde o conceito de desempenho está intimamente ligado ao comportamento da edificação em uso, ou seja, deve apresentar características que permitam o cumprimento das finalidades para as quais foi projetado, exatamente quando exposto às condições de utilização, que devem abranger as necessidades dos usuários ao longo davida útil do empreendimento.

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Na década de 1980 a International Organization for Standardization (ISO), uma organização voltada à padronização em nível internacional, publicou sua diretriz ISO 6.241, que definiu os conceitos de desempenho a serem atendidos, cuja lógica é a mesma da nova norma da ABNT, voltada para exigências de natureza qualitativa, como a segurança estrutural, quantitativa, o caso da resistência estrutural e os métodos de aferição do atendimento dos critérios estabelecidos.

Outro aspecto a ser observado é quanto à própria designação da norma, que se refere a "edifícios habitacionais de até cinco pavimentos", uma vez que as regras estabelecidas se estendem a todas as edificações, nos quesitos referentes à segurança, conforto, funcionalidade e durabilidade, que não estejam ligados diretamente à altura da edificação. Trata-se de exigências que não podem ser desprezadas, uma vez que traz em algum tipo de complexidade, o que obrigará os construtores de todos os portes a se adequar a elas, o que já mobiliza seus dirigentes, que vislumbram os desafios técnicos a serem vencidos, desde o projeto até o pós-obra, cientes de que ignorar as novas regras poderá trazer riscos às empresas.

Isso se reflete na conscientização de que o principal a gente das mudanças será o próprio consumidor, tendo em vista que o assunto em breve começará a ser discutido na mídia, além do que vai despertar os departamentos de marketing das empresas que se adequarem aos novos tempos. Isso poderá ser invocado nas campanhas de venda, fazendo com que aqueles que se distanciarem dessa realidade inevitavelmente vão perder mercado.

Sob o prisma jurídico, sempre é recomendável lembrar que, à luz do Código de Defesa do Consumidor, constitui prática abusiva o fornecimento de produtos ou serviços em desacordo com as normas técnicas, o que transformará essa norma em uma poderosa arma para os compradores, combinado com os preceitos do Código Civil, que permite até rejeitar a obra ou solicitar abatimento no preço, em caso de não conformidade.

Para os casos em que a discussão se voltar para o campo judicial, ou mesmo arbitral, em que o contrato prevê essa forma de resolução dos conflitos, e o correr intervenção de peritos nomeados pelos julgadores, o novo texto será referência obrigatória, tornando-se um parâmetro técnico objetivo para confecção dos laudos, o que certamente vai punir os construtores que se afastarem das exigências, ao mesmo tempo que protegerá os empreendedores diante de reclamações descabidas por parte dos usuários.

Diante de tudo isso, verifica-se que em breve enfrentaremos grandes desafios, decorrentes da abordagem a ser dada à questão do desempenho na construção civil, de modo que se tornem viáveis técnica e economicamente, especialmente em função das condições de exposição a que se submetem as
edificações, sejam de caráter externo, originários de fatores usualmente ligados à natureza, ou interno, relacionados às ações dos próprios usuários.

*Francisco Maia Neto é engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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