Prever todas as despesas é essencial para realizar o sonho da casa própria

Moradores do Conjunto Califórnia, na Região Noroeste de Belo Horizonte, a servidora pública Marina Pimentel Oliveira, de 28 anos, e o noivo, o administrador Felipe Casarim, de 29, subiram ao altar da igreja São José, no Centro da capital, em dezembro. Seguindo a máxima de “quem casa, quer casa”, eles juntaram suas economias numa conta-poupança, a qual é abastecida mensalmente com parte do salário de ambos. Marina e Felipe planejam comprar um imóvel, de três quartos, com valor em torno de R$ 300 mil. A intenção é desembolsar R$100mil de entrada e financiar o restante em mais ou menos 15anos.

Fora as preocupações inerentes ao planejamento financeiro e legais para a aquisição do imóvel, é preciso levar em consideração o momento da compra. E 2014, segundo Bráulio Quintino, especialista em mercado imobiliário e sócio-diretor da imobiliária RE/MAX Class, desponta como um período de boas oportunidades. Ele lembra a estabilização do próprio mercado, que resulta numa linha de preços estáveis e não mais crescentes.

Se o momento é bom, é precisar lembrar que a compra de um imóvel gera sempre outros gastos.“As taxas, serviços e impostos ficam em torno de 4% a 4,5% do valor do imóvel. As despesas de avaliação e confecção de contrato (cobradas pela instituição financeira) ficam entre R$1 mil e R$ 1,5 mil”, afirma Adriana Magalhães, conselheira da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI/Secovi-MG). Portanto, Marina e Felipe vão desembolsar de R$ 12 mil a R$12,5 mil.

O tributo com a maior alíquota (2,5%) é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos” (ITBI), cobrado pelo município. Como planejam adquirir um imóvel em torno de R$ 300 mil, os noivos do Conjunto Califórnia precisam reservar cerca de R$ 7,5 mil para o ITBI. “O valor do registro pago ao cartório varia de acordo com a faixa de preço do imóvel. As despesas de avaliação e confecção de contrato (cobradas pela instituição financeira) ficam entre R$ 1 mil e R$1,5 mil”, acrescenta a conselheira da CMI/Secovi-MG.

“Temos de planejar todos os gastos”, diz Marina, que visitou, na companhia do noivo, apartamentos nos bairros Castelo e Padre Eustáquio. “Queremos comprar o imóvel já pronto, pois temos receio de enfrentar problemas (com moradia) na planta”, conta a moça. Nesse caso, recomenda Marcelo Nogueira, diretor da Associação Brasileirados Mutuários da Habitação (ABMH), é importante visitar a moradia em dias e horários alternados: “É preciso saber onde bate o sol, se há barulho e não se esqueça de procurar o síndico para saber se o condomínio está emdia”.

A aquisição de imóveis usados, continua Nogueira, recomenda outras precauções:“A pessoa precisa ter certeza de que a documentação está correta, em outras palavras, a certidão negativa de ações cíveis, fiscais, criminais e trabalhistas. O comprador também precisa ficar atento à metragem do imóvel, pois há propagandas que anunciam, por exemplo, um‘apê’ de 110 metros quadrados e,na verdade, o apartamento tem 90 metros quadrados e a garagem, 20 metros quadrados.”

Cuidado com pegadinhas

No caso de quem trabalha na iniciativa privada e não tem outro imóvel em seu nome, uma sugestão é usar o Fundo de Garantia sobre Tempo de Serviço (FGTS) no negócio. “Pode investir todo o saldo do FGTS para a compra do imóvel. A  limitação que existe é em relação ao preço do imóvel, que não pode ser superior a R$ 750 mil”, esclarece Adriana Magalhães, conselheira da Câmara do Mercado Imobiliário(CMI/Secovi-MG). Ela alerta a importância dos compradores ficarem atentos a  itens do contrato: “Há o que é obrigatório e há o que é opcional. Há bancos que incluem (no acordo) serviços com o título de  capitalização, Previdência, entre outros”.

Marcelo Nogueira, diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), lista outras “pegadinhas” no mercado  imobiliário. “Se oferecerem serviço de despachante para o imóvel na planta, o consumidor deve tomar cuidado, pois é uma  tarefa que precisa ser feita, gratuitamente, peloconstrutor. Caso o cliente o tenha pago, pode requerer em juízo a devolução do dinheiro. Em média, a cobrança é de R$ 300 a R$ 700”.

Outro alerta é sobre a taxa de corretagem, que oscila de 6% a 8% do valor contratual. O custo, destacam especialistas, é de  responsabilidade das construtoras. “Mas algumas repassam para o cliente. Essa taxa vem sendo oferecida apartada do contrato de compra e venda, ou seja, é uma pegadinha para confundir a cabeça dos magistrados (quando o comprador aciona a Justiça). Portanto, na hipótese de o cliente receber um contrato apartado, recomenda-se que ele não o assine antes de consultar um especialista”.

SEM RISCO DE BOLHA

Com relação a uma possível bolha no mercado imobiliário brasileiro, Bráulio Quintino acredita que esse risco está descartado.“Existe temor em relação a bolha em razão ao que aconteceu nos Estados Unidos, mas lá se financiava até 100% do valor do imóvel e as pessoas ficavam sem condição de pagar”, lembra.

“Aqui o financiamento é feito com austeridade”, acrescenta. Entre as características de um período que antecede uma bolha imobiliária, ele lembra as quedas ou subidas expressivas nos preços e afirma que esse cenário não se repete no país de forma preocupante.

No Brasil, assim como em Minas, ele explica que a subida de preços pode estar relacionada, entre outros fatores, aos altos custos de insumos, como terrenos, cada vez mais raros em função da mudança de parâmetros de uso e ocupação do solo.

O biólogo Anderson Kury aproveitou o momento de maior oferta para fechar o negócio que planeja há dois anos. Ele iniciou uma jornada em busca de um novo apartamento com três quartos e boa área de lazer. “Os preços baixaram um pouco. Olhei um apartamento de R$ 550 mil, que hoje está R$ 480 mil”, diz. Já o imóvel pelo qual ele se interessou, teve redução de R$ 60 mil no valor.

Para não se endividar, o casal reuniu todas as economias e benefícios extras recebidos no trabalho para dar uma entrada de 35% do valor do imóvel. Para pagar o financiamento, a ideia é usar o aluguel do outro apartamento. “ Esperamos que o aluguel cubra a parcela ou, no mínimo, 50% dela.” Para não comprometer a renda, o biólogo também levou em consideração, durante a compra, o valor do condomínio.“Não quero ficar preso a uma taxa de dois salários mínimos”, diz.