De olho no prazo

Conhecer a lei ao alugar um imóvel é fundamental para não ter dor de cabeça

Ao firmar a locação de um imóvel residencial ou comercial, é importante ficar atento ao que diz a legislação e ao que está no contrato para evitar aborrecimentos

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postado em 16/10/2014 08:00 / atualizado em 15/10/2014 16:22 Carolina Cotta /Estado de Minas
Reprodução/Internet/blog.casashow.com.br
Uma das principais preocupações de quem aluga um imóvel – ter o imóvel solicitado antes do término do contrato – nem seria um problema se o locatário conhecesse melhor a legislação. Isso porque ela protege quem precisa alugar uma residência. A lei não permite, por exemplo, que contratos de 30 meses sejam “quebrados” pelo locador, nem se ele alegar uso próprio. A locação só pode ser desfeita em caso de acordo mútuo, em caso de infração legal ou contratual; por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário.

Segundo o advogado imobiliário Alexandre Fadel, qualquer modalidade de locação – residencial, não residencial ou por temporada – pode ser contratada por qualquer prazo. O que deve ser observado são as consequências da escolha dos períodos. A lei prevê que a locação residencial seja de no mínimo 30 meses, para que o locador tenha o direito de solicitar a devolução do imóvel imotivadamente, sem nem, sequer precisar provar um motivo específico, podendo, apenas, dizer que não quer mais o locatário no imóvel. Os contratos firmados por qualquer prazo podem ser rescindidos antecipadamente pelo locatário, desde que pague uma multa proporcional ao seu cumprimento.

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Apesar de os contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses serem válidos, se o locador quiser o imóvel de volta ao final do prazo terá que comprovar um dos casos previstos na lei de locações ou aguardar cinco anos de contrato para ter o direito à chamada denúncia vazia, e poder reaver o imóvel. O advogado esclarece que o locador deverá cumprir o contrato e receber os aluguéis até a desocupação, podendo solicitar a revisão do valor do aluguel para atualizá-lo ao valor de mercado a cada três anos. Após 30 meses, as partes podem ajustar um aditivo ao contrato, prorrogando-o por qualquer período, mesmo que inferior a 30 meses.

COMERCIAL

A situação é diferente para os imóveis não residenciais, que podem ser alugados por qualquer prazo, embora só os contratos de cinco anos tenham direito à ação renovatória, que garante a prorrogação ou continuação do contrato de locação por mais cinco anos. Isso significa uma possibilidade de manter-se em um ponto comercial por até 10 anos, o que é importante no caso de lojas e escritórios, que muitas vezes investem em reformas e papelaria, além de a localização ser um dos fatores para a conquista e manutenção de clientes.

Segundo Alexandre Rennó, advogado e conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, para ter direito à ação renovatória o período de locação deve ser igual ou superior a cinco anos, ou ser essa a soma dos contratos anteriores de forma ininterrupta. Mas é preciso estar atento a um detalhe muito importante: a renovação só é obrigatória se o locatário mover uma ação judicial de um ano a seis meses do término do contrato. “Se alugou o imóvel em janeiro de 2011 e o contrato vence em janeiro de 2016, ele tem de janeiro a julho de 2015 para mover a ação e se manter no imóvel”, explica.

Tags: lei

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Marcos - 18 de Outubro às 09:15
Bolha imobiliária.

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