De quem é a responsabilidade?

Responsabilidade de dívidas como condomínio vale a partir da posse do imóvel

Compra e venda de imóvel requer planejamento e definições que envolvem encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio

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postado em 07/07/2016 16:02 Augusto Pio /Estado de Minas
Beto Novaes/EM/D.A Press
Uma pergunta bastante pertinente durante a compra ou venda de um imóvel é a seguinte: quem paga o condomínio durante a negociação? Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a responsabilidade pelo pagamento do condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência da situação. Para Fabio Cortezzi, advogado da Saito Associados, a compra e venda de imóvel é um negócio jurídico complexo e que requer inúmeros cuidados e planejamento, inclusive em relação aos encargos incidentes sobre o bem alienado, como o condomínio.

“Certas dívidas, como as de condomínio, acompanham o bem imóvel, responsabilizando tanto o proprietário como o adquirente, conforme o caso, sendo determinante para a delimitação de tal responsabilidade o momento em que o adquirente, comprovadamente, entrou na posse do bem”, esclarece Fabio. “Uma recente decisão do STJ confirmou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é definida no momento em que o comprador toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação. Como a decisão do STJ foi proferida em julgamento de recurso repetitivo, orientará a atuação das demais instâncias do Judiciário em casos análogos.”

O STJ ressalta que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o vendedor quanto sobre o futuro comprador. Fabio esclarece que, dependendo, das circunstâncias, do momento em que houve a posse, as dívidas de condomínios podem recair sobre o vendedor ou sobre o futuro comprador. “A aquisição de imóvel sempre deve contar com o auxílio de um profissional da área jurídica (advogado), pois existem diversas questões importantes que devem ser observadas, evitando que o comprador corra o risco de perder o bem ou tenha que arcar com dívidas atreladas ao imóvel, constatadas posteriormente”, alerta o especialista.

Fabio salienta que toda a aquisição deve contar com o levantamento prévio de documentos referentes à situação jurídica do imóvel e dos vendedores. Eles proporcionarão conhecimento sobre a real situação em que se encontra o imóvel, inclusive sobre a existência de dívidas que se transferem com o bem, como é o caso do condomínio. “Somente por meio da obtenção e análise da documentação por um profissional especializado é possível se precaver”, alerta.

LEVANTAMENTO Ele ressalta que o melhor caminho para resolver a questão é o levantamento prévio de informações a respeito do bem que está comprando, identificando a existência de dívidas do imóvel que possam recair sobre o comprador. “Caso o problema já exista, deve ser efetuada uma tentativa de negociar as dívidas com o proprietário anterior, em última instância pode ser necessário ingressar em juízo para resolver o problema. O que é preciso ficar claro é o momento em que cada uma das partes, vendedor e comprador, tem responsabilidades por tais débitos. Ou seja, o comprador somente é responsável pelas dívidas a partir do momento que toma posse do imóvel e o condomínio tem ciência de tal situação.”

O especialista explica que os cuidados necessários devem ser tomados para qualquer tipo de imóvel, mas a questão dos valores condominiais somente se aplica àqueles imóveis situados em condomínio. “O acordo pode ser efetuado a qualquer momento, durante a negociação da compra e venda ou mesmo após a constatação do problema. A responsabilidade de cada parte está atrelada ao momento em que foi transferida a posse do bem. Como a dívida acompanha o imóvel é possível que o comprador precise pagá-las para liberar o bem, contudo poderá cobrar todos esses valores do vendedor, exercitando seu direito de regresso.
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