Vender imóvel financiado pode ser feito sem prejuízo; saiba como!

Há pessoas que se veem na difícil situação de ter que se desfazer do imóvel financiado, seja em virtude da crise financeira, problemas de saúde ou familiares. Nesse momento, além das dúvidas sobre como desfazer o negócio, há o temor de perdas financeiras e suas consequências. Mas isso pode ser feito sem prejuízo, como esclarece Lúcio Delfino, presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com Delfino, quem pretende se desfazer de um imóvel financiado pode concluir a compra e venda como se o bem estivesse livre e desembaraçado de qualquer ônus. “Assim como nas demais operações imobiliárias, o comprador pode quitar o preço da unidade com recursos próprios, FGTS, financiamento ou consórcio habitacional. Basta que ambas as partes (comprador e vendedor) observem as regras gerais do negócio. A única diferença é que parte do pagamento será utilizada, inicialmente, para quitar o financiamento existente e somente o restante será repassado ao vendedor”, explica.

Mas, nem sempre foi assim. Quem se aventurou a financiar um imóvel no final da década de 1980 ou início da de 1990, sabe bem como eram os financiamentos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “Embora, assim como é feito hoje, o saldo devedor fosse reajustado mensalmente com o índice de correção monetária e a taxa de juros eleita no contrato, naquela época o reajuste das prestações era atrelado ao salário ou à categoria profissional do titular do financiamento”, lembra Lúcio Delfino.

Por tal motivo, quando o mutuário queria vender o imóvel dificilmente conseguiria transferir o financiamento sem alterar o valor da prestação, esclarece o presidente da ABMH. “A saída encontrada por muita gente era recorrer ao chamado contrato de gaveta. Trata-se de um contrato de promessa (ou compromisso) de compra e venda com cessão de direitos e obrigações, no qual o proprietário/cedente recebia um valor inicial (à vista ou parcelado) e transferia a responsabilidade do pagamento das prestações para o comprador/cessionário, sem autorização da instituição financeira.” Segundo Delfino, a partir daí, se o comprador não conseguisse pagar as prestações em dia, era o nome do vendedor que seria negativado.

Atualmente, a situação é diferente, mas é essencial adotar certas precauções para evitar aborrecimentos. Delfino ressalta que é bom lembrar que, no Brasil, a transferência da propriedade de bens imóveis é feita somente com o registro do título de transferência no cartório de registro de imóveis. “Esse título pode ser a escritura pública de compra e venda, de inventário, de doação, de divórcio e partilha de bens, a carta de arrematação ou o contrato particular de compra e venda com financiamento imobiliário ou utilização de FGTS (isto é, contratos ligados ao Sistema Financeiro).”

Assim, quando o comprador usa o FGTS, financiamento ou consórcio habitacional, o próprio contrato poderá ser levado a registro e garantir que a propriedade do imóvel foi transferida para o nome do comprador. “Todavia, quando a quitação é feita por recursos próprios, é muito importante que o comprador exija a outorga da escritura pública de compra e venda tão logo a documentação do imóvel esteja regularizada”, acrescenta o presidente da ABMH. Ele ressalta que, embora a negociação seja livre, o mais indicado nessas hipóteses é fazer um contrato particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda. “Pelo qual o comprador pague um valor inicial necessário à quitação do financiamento, mediante a entrega das chaves, e faça a quitação do restante do preço quando receber a escritura. De toda forma, vale o ditado: Quem não registra não é dono!”.