Embora importante, vistoria do imóvel não é prevista em lei; saiba como se precaver

A realização da vistoria no imóvel e consequente produção de um laudo detalhado sobre as suas condições são ações muito importantes e fundamentais para reduzir os problemas entre locatário e locador. Para se ter uma ideia, a vistoria resguarda tanto o proprietário do imóvel quanto quem o aluga ao término do contrato, na entrega do imóvel. Embora seja de grande importância, infelizmente, esse não é um procedimento previsto em lei.

Milton Montenegro, sócio da Prosper Negócios, empresa especializada em operações imobiliárias estruturadas, esclarece que não há na legislação nenhuma cláusula que assegure aos proprietários que seus imóveis serão entregues após anos ou décadas de uso nas mesmas condições em que foram alugados. “Acreditamos que o acompanhamento semestral do estado do imóvel abre a possibilidade de, em qualquer eventualidade, ser possível realizar um conserto antes que a avaria se transforme num grande prejuízo. E tanto o locador quanto o locatário podem exigir a realização da vistoria com essa frequência”, alerta o especialista.

Ele ressalta que, no caso de imóveis alugados para um mesmo cliente por décadas, por exemplo, é comum esses bens serem entregues bastante deteriorados e consequentemente muito depreciados. Nesse cenário, é muito comum o locatário tentar se defender apontando o artigo 23 da Lei 8.245 de 18/10/1991 que, no inciso III, diz que “o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”, salienta Milton.

De acordo com o empresário, essa referência na lei sobre as deteriorações decorrentes do seu uso normal é bastante subjetiva porque ela não especifica quais são esses problemas e deixa os proprietários dos imóveis bastante vulneráveis. “Para cada pessoa, os desgastes relativos ao tempo podem ser determinados de maneiras diferentes e, diante dessa situação, como definir quais são os problemas que devem ser custeados pelo locador e quais devem ser pagos pelo locatário?”

RESPONSABILIDADES Foi exatamente essa situação que ocorreu com Priscilla Avelar, moradora de BH, que tinha um imóvel alugado em Montes Claros que ficou 18 anos com o mesmo inquilino. Quando ele saiu, em maio deste ano, a casa estava tão destruída que foi necessário gastar R$ 26 mil para colocá-la apta a uma nova locação: “Os portões estavam estragados, a caixa d’água estava furada e as janelas enferrujadas. Tivemos que fazer uma ampla reforma”, comenta Priscilla. Ela garante que se tivesse feito a vistoria semestral com certeza conseguiria ir detectando os problemas e definindo com mais clareza as responsabilidades.

Para conseguir ser ressarcida do prejuízo, segundo Milton, Priscilla somente terá alguma chance se entrar na Justiça. Calculando prejuízo de aproximadamente R$ 30 mil, Eliezer Rosa da Silva, coronel reformado, também vive uma experiência parecida. Proprietário de uma casa no Bairro Santa Teresa, que ficou alugada por quase 10 anos, teve que enfrentar dois problemas simultaneamente: inadimplência contumaz nos últimos 18 meses de contrato e o péssimo estado em que a casa lhe foi entregue ao final de um longo e cansativo período de negociação. Na tentativa de receber os valores em atraso, ele assumiu a reforma da casa (que ficou num custo total de mais de R$ 20 mil, além de receber parceladamente, sem multa ou correção).

“Os instrumentos jurídicos para fazer o inquilino honrar o contrato são limitados e, por outro lado, a imobiliária se acomoda na confortável função de apenas receber seus honorários, sem se preocupar em fazer uma cobrança eficiente e enérgica já no primeiro mês de atraso. Além disso, não se esforçou em nada para fazer cumprir a entrega mediante vistoria e aplicar penalidades pelos estragos. Lamentável”, afirma Eliezer, que procurou outra empresa para recolocar o imóvel no mercado.