Financiamento de imóveis deve ser pesquisado a fundo para não ir do sonho ao pesadelo

Comprar imóvel à vista aumenta o poder de barganha, mas em tempos de economia arrastada e dinheiro curto, a saída pode ser o financiamento imobiliário. Modalidade de compra em ascensão na faixa de entrada do mercado, com imóveis a partir de R$ 120 mil a R$ 160 mil, o parcelamento deve ser fechado de acordo com sua a realidade financeira para literalmente não ir do sonho da casa própria ao pesadelo do endividamento. Além do compromisso por anos a fio – que pode ser amortizado com adiantamentos de parcelas que reduzem o saldo devedor final –, fatores como a taxa de juros e o seguro exigido pelas instituições financeiras podem encarecer o valor das mensalidades. Fazer as contas, pesquisar os riscos e vantagens de cada forma de financiamento e ter domínio do contrato são fundamentais.

Disponível a quem é empregado com carteira assinada, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado para reduzir o valor final do financiamento. É preciso, contudo, pensar duas vezes antes de decidir sacá-lo, uma vez que o fundo é uma garantia em caso de demissão. Outro recurso que tem sido muito utilizado pelo mercado é a permuta, dando um carro usado ou outro imóvel como parte do pagamento.

O ideal é que a prestação do financiamento de imóvel corresponda a, no máximo, 20% do valor da renda – embora bancos e construtoras fechem contratos de até 30% da renda bruta do comprador. Os juros são sempre definidos no ato da contratação. Por isso, é preciso estudar qual tipo de índice de correção é o mais atrativo. Normalmente é utilizada a Taxa Referencial (TR). Nos casos de correção pela TR, existe ainda o elemento da volatilidade do mercado financeiro, o que pode deixar o valor das parcelas mais altos ou mais baixos de acordo com a flutuação da taxa básica de juros, a Selic.

Especialistas recomendam fazer uma poupança maior e financiar o mínimo possível, para que possa quitar as parcelas contando com uma reserva em função de algum imprevisto.

CONFIANÇA Apesar da queda nas vendas, a análise de risco dos bancos tem ficado menos restritiva desde o início de 2016 e a confiança tem voltado a ditar o tom do mercado, afirma o diretor de programas habitacionais do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), Bruno Xavier Barcelos Costa. Segundo ele, os juros mais baixos dos empreendimentos de menor valor são os mais atrativos. Estímulos como os do programa Minha casa, minha vida (segmento voltado para famílias com renda de até R$ 1,6 mil mensais) facilitam a negociação. Os juros do programa do governo federal oscilam entre 4% e 5%, aponta Costa, e há subsídios de até R$ 40 mil para um teto de R$ 125 mil na Região Metropolitana de Belo Horizonte. “Nessa faixa de mercado os juros não aumentaram. Nas cartas de crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) os juros estão um pouco mais altos, mas há muita oferta do mercado. A gente entende que é uma boa hora para negociar, pois a oferta está boa e os preços deixaram de subir do ano passado para este ano.”

Costa esclarece que o financiamento direto com a construtora costuma representar juros mais altos. Porém, há a vantagem de não ter de lidar com a habitual burocracia do setor bancário. A construtora faz uma análise de crédito e aponta qual o melhor parcelamento. “Normalmente esse tipo de financiamento é feito em menor parcelas, o que também depende da renda da pessoa. Alguns construtoras tem flexibilidade maior no pagamento de parcelas trimestrais ou até semestrais.”

VARIÁVEIS DE COMPRA Diretor da Câmara do Mercado Imobiliário (CMI) Secovi-MG, Pedro Augusto Rezende diz que compensa financiar porque, independentemente da crise, comparado a outros meios, as taxas de juros são mais atrativas. Oitenta por cento das vendas da imobiliária em que ele atua são por meio de financiamento. Rezende orienta levar em conta duas variáveis antes de fechar negócio: a possibilidade de compra e a regularização do imóvel. Na primeira delas, o comprador deve ter em mente o quanto o financiamento impactará na sua renda e exigir do ente financiador um extrato de todas as parcelas – previsão até o término do contrato. Critérios como perfil, idade, existência de outros imóveis em seu nome, recolhimento de FGTS há mais de 3 anos e o relacionamento com o banco em que é correntista podem facilitar o processo.

Já a variável imóvel depende de uma série de regras em torno da documentação e localização do bem. “Para adquirir o financiamento, o imóvel tem de enquadrar na tabela de cada banco (valor x localização), ter as declarações de Habite-se, IPTU, quitação de condomínio, ficando livre de qualquer ônus, comprovado pelas certidões.” Nos casos de imóveis negociados há menos de um banco, instituições bancárias ainda exigem a certidão negativa dos dois últimos vendedores. “Pela complexidade das regras bancárias de financiamento e documentação do imóvel, é imprescindível que o consumidor tenha o apoio de um corretor para acompanhar o processo.”

Rezende aponta ainda que tem crescido o número de financiamentos realizados por meio de permuta – com o uso de carro ou imóvel usado como parte do pagamento. Além da restrição de crédito, a inadimplência foi um dos fatores que levou à mudança de comportamento.

FLEXIBILIDADE TEMPORÁRIA O gerente comercial da Direcional, Junior Bosco, salienta que as negociações das construtoras estão mais flexíveis, tendência que não deverá se perdurar em função dos reajustes do custo da construção. “Estamos em um momento ótimo para realizar o sonho da casa própria. Diante dos desafios macroeconômicos vividos no cenário nacional, as empresas estão mais flexíveis a negociações, o momento é do comprador. Porém, muito em breve teremos o equilíbrio do estoque e as construtoras retomarão os lançamentos, que tendem a vir com valores reajustados.”

Feirões são oportunidade de conhecimento
Os feirões de imóveis são uma boa oportunidade para os indecisos conhecerem as opções do mercado, fazer simulações de compra e tirar dúvidas sobre o financiamento. De 3 a 6 de novembro, a Direcional Engenharia promoverá o Feirão da Virada na Praça de Eventos do Shopping Del Rey. Serão ofertados apartamentos de um, dois, três e quatro quartos em Belo Horizonte, Contagem e Betim a partir de R$ 145 mil. Todos com armários nos quartos e na cozinha. O consumidor encontrará condições como zero de entrada, Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (ITBI) e registro grátis, além da possibilidade de utilizar o FGTS. “Para grande parte da população a aquisição de imóvel é um processo repleto de dúvidas e o financiamento é a principal delas. Muitos adiam o projeto da moradia própria por falta de esclarecimento. Acham que sua renda não se enquadra nas exigências do banco por não terem informações a respeito, sendo que hoje as facilidades são reais”, afirma o gerente comercial da Direcional, Junior Bosco.

AO FINANCIAR
Cuidados para não se endividar com prestações acima da sua realidade financeira:

» Quanto menor o valor financiado, melhor
Nem sempre existe possibilidade de quitar o valor de imóvel à vista. Nesses casos, o financiamento é
inevitável. Mas vale um esforço para financiar o menor valor possível.
Raspe suas economias, abra mão de alguns bens para tentar dar uma entrada num valor mais alto. Se sobrar dinheiro, adiantar o pagamento reduz o saldo devedor e os juros.
Quanto menor o valor financiado, menor será o pagamento de juros e o prazo de pagamento.

» Atenção ao
valor da parcela
O valor a ser pago na parcela é um dos itens mais importantes quando se quer comprar um imóvel financiado. O ideal é que a parcela comprometa apenas 20% da renda líquida – o limite dos bancos é de 30% da renda bruta comprovada.

» Vale a pena usar o FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é um direito de todo trabalhador com carteira assinada,
e vale a pena usá-lo na compra do imóvel.

Serviço
» Feirão da Virada
» Quando: de quinta a domingo, das 10h às 22h
» Onde: Praça de Eventos do Shopping Del Rey (1º piso) – Av. Presidente Carlos Luz, 3.001 – Pampulha