Condomínios: inadimplência, despesas e segurança

 

São notórias as dificuldades financeiras que vêm atingindo a maioria das famílias brasileiras que residem nos condomínios de classe média. Nas classes mais abastadas, as dificuldades são menores, mas crescentes. Isso vem contribuindo muito para o agravamento da inadimplência sobre as taxas de condomínio, que, no início de 2015, estava na média de 5% e, no decorrer do ano, cresceu para 12%. Agora, chegou à média de 18%.

Obviamente, devemos analisar que a crescente inadimplência não se concentra unicamente nas dificuldades econômicas da sociedade brasileira como um todo, mas também no “equivoco” constante do Novo Código Civil brasileiro (2003), que reduziu a multa por inadimplência condominial de 20% para 2% e a correção monetária plena para somente 1% ao mês... Foi e continua sendo muito bom para os maus pagadores e melhor ainda para quem está “apertado” com dívidas, porque deixam de pagar o condomínio e priorizam pagamentos das contas com multas e juros altos.

Nos meses de novembro e dezembro, os caixas financeiros dos condomínios, quase sempre sobrecarregados de contas a pagar, ainda têm que arcar com as despesas de final de ano – 13º salário, leis e encargos, reajustes de contratos, presentes para empregados do prédio, carteiros, entregadores de gás, lixeiros etc... Ainda, a decoração de Natal e a festa condominial. Portanto, vale alertar os síndicos para observarem as normas legais para a realização dessas despesas, porque podem ser classificadas entre ordinárias, extraordinárias ou voluptuárias.

O 13º salário, leis e encargos são despesas ordinárias, aquelas que correm por conta dos usuários do condomínio, proprietários, e/ou inquilinos. Mas as despesas com gratificações e presentes para empregados e prestadores de serviços, decoração de Natal e festa condominial são despesas voluptuárias, que requerem prévia aprovação em assembleia – salvo sejam previstas e autorizadas nos documentos constitutivos do condomínio, ou seja, convenção, regimento interno ou ata de assembleia.

Os recursos financeiros do fundo de reserva condominial não podem e não devem ser utilizados para suprir o saldo de caixa para despesas voluptuárias, salvo disposição favorável na constituição condominial. Isso porque, nesse caso, poderá o síndico ser constrangido a ressarcir do próprio bolso o valor sacado do fundo de reserva. Mas no caso de o condomínio ficar sem os recursos financeiros no caixa para pagar as despesas ordinárias ou extraordinárias, poderá o síndico fazer uso do fundo de reserva e, posteriormente, convocar assembleia para esclarecimentos e definir se os condôminos preferem aprovar a utilização financeira referente, ou se preferem autorizar um rateio extra para ressarcir o valor sacado do fundo de reserva.

Quando da segurança predial e familiar condominial durante o período das festas de final de ano, todos os condôminos devem tomar suas precauções de segurança, porque estatisticamente as ocorrências criminais com os golpes, assaltos e roubos contra os prédios condominiais são bem maiores no fim de ano.  O condomínio deve-se certificar junto aos seus porteiros e faxineiras de que eles estarão presentes ao trabalho nesses dias, porque colocar empregados substitutos não conhecedores dos condôminos e das funções prediais poderá facilitar ações de bandidos.

Aqueles condôminos que viajam e deixam pessoas autorizadas para utilizar suas unidades, que o façam com prévio comunicado à administração condominial (síndico, porteiros, faxineiras). Sempre é bom evitar emprestar ou alugar vagas de garagens para pessoas estranhas ao condomínio. Se for o caso, comunicar ao condomínio que ninguém está autorizado a entrar nas áreas condominiais sob a responsabilidade de sua unidade.

Se o seu prédio tem escaninhos (armários) na portaria para colocação de correspondências recebidas, ao viajar, instrua o porteiro ou faxineira para não deixar acumular correspondências em seu escaninho. Isso seria um aviso de unidade vazia para os olheiros de bandidos.

Muito cuidado com os golpes onde os falsos prestadores de serviços de manutenção (portas e portões eletrônicos, sistema de segurança, interfones, elevadores, extintores de incêndio e outros) vão aos condomínios dizendo que o síndico, a administradora ou a empresa tal mandou fazer um serviço de urgência, retirar equipamentos para manutenção etc. Nesses casos, ligue para a empresa ou responsável e confirme se é verdade. A mesma situação pode ocorrer com os falsos agentes de serviços municipais, estaduais e federais.  Se você não conseguir identificação segura, não deixe entrar no prédio.

Feliz Natal e um próspero ano novo!