Inadimplentes de taxas de condomínio que se cuidem a partir de agora...

Até na semana passada o condomínio para acionar na Justiça a cobrança sobre o inadimplente condominial teria que, por meio de advogado, propor ação judicial e aguardar a primeira audiência, obviamente, esperando receber o crédito ou aceitar o parcelamento da dívida. Isso não ocorrendo, teria o início da segunda fase processual para comprovar a origem dos valores cobrados nas taxas de condomínio.

A comprovação teria que ser feita por meio da documentação administrativa, financeira e contábil condominial. Uma vez obtido o êxito na comprovação em questão, certamente a Justiça iria declarar o inadimplente como sendo devedor.

Em seguida, seria a terceira etapa do processo, com a penhora judicial de bens do inadimplente. Feita a penhora, viria a quarta fase com o leilão púbico e, finalmente, a quinta fase com o repasse financeiro por parte da Justiça para o condomínio credor.

Tudo isto vem sendo “arrastado” nos tribunais por anos e anos, não somente pelo notório acúmulo de processos em tramitação, mas também porque não raramente o inadimplente impetra recursos discordando das deliberações judiciais e prolonga ao máximo a duração e sentença final do processo judicial. Brasil...

Com o início de validade (18/3/16) do Novo Código de Processo Civil (NCPC), Lei 13.105, de 16/3/15, será permitido propor ação judicial de execução “direta” sobre as taxas de condomínio não pagas. Isso porque as taxas de condomínio foram classificas pelo NCPC como sendo “títulos executáveis”, a exemplo dos cheques, notas promissórias, outros... Uma vez que a execução da dívida seja acatada pela Justiça, o inadimplente terá o prazo de três dias para pagar, ou ainda, indicar bens à penhora (dinheiro, imóveis, veículos etc.).

Caso contrário, sofrerá as medidas constritivas legais, com as denúncias no SPC, Serasa e penhoras judiciais, incluindo da unidade condominial. Tudo indica que será um “balde de água fria” sobre os inadimplentes contumazes. Mas, de qualquer forma, devemos esperar os resultados legais para ter a certeza disso. Vamos lembrar que o Novo Código Civil brasileiro, de janeiro de 2003, até hoje (13 anos) continua produzindo diferentes interpretações sobre as questões dos direitos, deveres e penalidades condominiais.

Ao contrário do que alguns estão noticiando, as ações judiciais para execuções de inadimplentes serão complexas e, conforme esclarecido, os resultados dependerão da documentação administrativa e contábil financeira condominial. Nesse caso, é tomar a precaução de que os condôminos executados, diante da insuficiência documental condominial, poderão retornar via Justiça com pedidos de indenizações por perdas financeiras e danos morais. Seria a inversão de valores com o inadimplente virando credor.

Portanto, a convocação de assembleia deve ser de acordo com a convenção do condomínio, com a pauta dos assuntos pretendidos. No caso do assunto sobre a determinação para os valores das taxas de condomínio vincendas, deverá constar na pauta algo próximo de “aprovação de novos valores para as taxas mensais de condomínio”.

Na assembleia, a aprovação poderá ser feita por votos da maioria simples dos condôminos presentes. Na ata deve ser registrado o valor aprovado para os rateios mensais, com datas de início e fim de validade (ou prazo indeterminado). A ata deve ser registrada em cartório de notas e distribuída as cópias (simples) entre todas as unidades condominiais, por meio de específico protocolo de entrega. Não terá validade se as cópias da ata forem entregues sem protocolo.

Por fim, o fluxo financeiro do caixa condominial tem que ser claro e específico, registrado todos os créditos e despesas pagas com as datas e origens definidas. Preferencialmente o fluxo financeiro do caixa condominial deve ser disponibilizado na Internet, para acesso dos condôminos. Uma forma global para a fiscalização contábil.

Mas sabemos que muitos condomínios (talvez a maioria) deixam de praticar o rigor das leis condominiais, até porque vem prevalecendo a confiança e a cooperação mútua entre vizinhos. Mas estamos vivendo novos tempos sociais, econômicos e jurídicos na sociedade brasileira e, portanto, as leis e normas condominiais devem ser cumpridas corretamente.

As preocupações administrativas aqui apresentadas são reais, principalmente sobre os síndicos, porque eles estão com os seus CPFs registrados na Receita Federal na sustentação jurídica dos CNPJs dos condomínios. Mas tomara que tudo seja muito bem resolvido e que reduza a hoje crescente inadimplência condominial em todo o território brasileiro, até porque, ninguém merece ter que pagar as despesas de vizinhos...

 

*Diretor da Administradora Opala e das administradoras de condomínios na CMI/Secovi-MG

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