Vizinhanças tradicionais de BH mantém preços pela localização

Não há como fugir da regra: os bairros mais valorizados de Belo Horizonte são os de perfil de ocupação de classes sociais mais altas, próximos ao Centro da cidade. Mesmo que os preços de imóveis na capital mineira tenham estagnado no ano passado, devido à crise econômica, as vizinhanças mais tradicionais da cidade não apresentaram queda. Segundo pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), realizada em 20 municípios brasileiros, houve queda de 0,08% no valor do metro quadrado no primeiro mês de 2016. Em BH, a variação foi 0,17% positiva.

Com apenas uma surpresa, a lista dos cinco bairros mais valorizados na capital de Minas Gerais em janeiro fica toda dentro da Região Centro-Sul. Em primeiro lugar aparece o Bairro Funcionários (R$ 9.290), seguido pelo Lourdes (R$ 9.081), Savassi (R$ 8.733), Belvedere (R$ 8.720) e, substituindo o Santo Agostinho, que costuma frequentar a quinta posição, aparece o Carmo (R$ 7.755).

Para Cássia Ximenes, vice-presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), é natural que o metro quadrado seja mais caro nas regiões mais nobres da cidade. “Imóvel você compra, em primeiro lugar, a localização. Evidentemente, os localizados dentro do cinturão da Avenida do Contorno já vêm com esse DNA de ter uma localização privilegiada. Essa etiqueta já está lá, não vai mudar”, explica. Mesmo que, para ela, esse modelo de pesquisa apresente certos problemas, como duplicar um imóvel anunciado em sites diferentes, é possível ter base da valorização de cada região.

Os dois primeiros lugares do índice, por muito tempo, foram um só. Em 1991, pela Lei Municipal 5.872, a Savassi ganhou o status de bairro. Com isso, o Funcionários ficou menor. Mesmo desmembrados, ambos ficam no coração da Região Centro-Sul, e, desde a fundação de Belo Horizonte, já abrigavam as classes mais abastadas da cidade. Por terem características semelhantes, as duas vizinhanças costumam se revezar na dianteira do metro quadrado mais caro de BH, que varia pela oferta de imóveis. E são muitas as razões que valorizam os dois bairros: segurança, infraestrutura de dar inveja, comércio farto, ampla rede de serviços, extensa opção de transporte público, ruas arborizadas, várias praças, ótimas escolas públicas e privadas, vida noturna agitada e, principalmente, localização.

Assim como Lourdes, terceiro colocado no ranking, são regiões que nasceram junto com Belo Horizonte. Por isso, a oferta de imóveis é variada e a diferença de preço é grande. “No Funcionários, por exemplo, o metro quadrado pode variar de R$ 3 mil a R$ 15 mil. No mesmo bairro, temos prédios muito antigos, completamente defasados tanto em projeto quanto em acabamento, sem vaga de garagem, em que o valor do metro quadrado é bem baixo. Um apartamento novo, em um edifício de alto luxo, apresenta um valor bem mais alto”, acrescenta Ximenes. Um exemplo é o empreendimento Quintas da Liberdae, da Construtora Concreto, na Rua Gonçalves Dias, a poucos quarteirões da Praça da Liberdade. Os apartamentos de 294 metros quadrados, com quatro quartos, todos suítes, até seis vagas de estacionamento e alto padrão de acabamento, custam mais de R$ 4,7 milhões. O valor médio do metro quadrado fica acima de R$ 16 mil.

“Varia bastante, principalmente pelo que o prédio oferece. Belo Horizonte tem uma característica de ter uma diversidade de tipos de imóveis muito grande nos bairros mais tradicionais. Nos mais antigos, como Funcionários, Santo Antônio e Lourdes, existem edifícios muito antigos, velhos mesmo, que precisam de atualização, de retrofit, para acompanhar a valorização dos novos. Os lançamentos apresentam projetos totalmente inteligentes, renovados, voltados para o público de agora”, completa.

EXPANSÃO Liderando a lista das maiores transações de apartamentos em 2015 em levantamento feito pelo CMI/Secovi-MG, que utiliza como base o valor do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pago, o Belvedere aparece em quarto lugar no ranking. Bairro mais novo entre os cinco, já nasceu voltado para as classes mais altas. Inicialmente ocupado por luxuosas casas, a vizinhança passou por uma expansão a partir do ano 2000, quando foi alterado o coeficiente de aproveitamento habitacional de parte da região. Um boom de empreendimentos valorizou ainda mais o bairro, que, além de suas características mansões, passou a contar com vários edifícios de altíssimo luxo.

Em quinto lugar está o Bairro do Carmo, tradicional vizinhança da cidade, próximo à Avenida do Contorno, que passa por uma mudança de perfil. Devido ao esgotamento de lotes e áreas em regiões mais tradicionais de BH, as incorporadoras imobiliárias passaram a buscar locais alternativos para investir em empreendimentos de alto luxo. Por ainda abrigar muitas casas e ter uma excelente localização, o Carmo chamou a atenção dos investidores.

“É vizinho ao cinturão da Contorno e está no caminho de dois outros bairros também nobres: Sion e Belvedere. Além de ter a tradicional Igreja do Carmo, um dos símbolos da cidade, é famoso por sua vida noturna. Os botecos são tradição da cultura do belo-horizontino, e o Carmo está lotado deles. É um dos bairros com a noite mais charmosa de BH”, aponta Ximenes.


CONTRASTE
Bairros mais valorizados de Belo Horizonte (preço do m²)

1º Funcionários R$ 9.290
2º Lourdes R$ 9.081
3º Savassi R$ 8.733
4º Belvedere R$ 8.720
5º Carmo R$ 7.755

Bairros menos valorizados de Belo Horizonte

1º Vitória R$ 2.835
2º Serra Verde R$ 2.872
3º Jaqueline R$ 2.929
4º Solar do Barreiro R$ 2.999
5º Álvaro Camargos R$ 3.020