Menor estoque pode influenciar aumento do preço do imóvel novo

Quem postergou o sonho da casa própria por medo da conjuntura político-econômica dos últimos anos no país é bom ficar esperto. Com a crise que afetou, e muito, o mercado imobiliário em todo o Brasil, construtoras diminuíram investimentos e adiaram lançamentos, o que contribuiu para estabilizar o número de unidades novas disponíveis na praça. E o leve reaquecimento da procura no primeiro semestre deste ano fez com que o estoque das incorporadoras baixasse. E esse movimento no setor pode, em alguns meses, influenciar no aumento do preço do imóvel.

Pesquisa realizada a pedido do Sindicato da Construção Civil de Minas Gerais (Sinduscon-MG) mostra que, em maio, a venda de imóveis residenciais novos em Belo Horizonte e Nova Lima subiu 41%, passando de 251 unidades comercializadas em abril para 354. Como o volume de lançamentos foi de 61 apartamentos, novamente inferior ao de venda, o estoque nas duas cidades registrou nova redução em maio, de 4,8%, chegando a 4.897 unidades, menor patamar do ano.

O mesmo foi registrado no segmento comercial, quando os lançamentos ficaram abaixo do volume de vendas. Foram 51 novas unidades que entraram em oferta contra 69 comercializadas, causando redução de 2,6% no estoque. O mês fechou com 678 imóveis comerciais disponíveis. A pesquisa também revelou que, de abril para maio, o preço médio do metro quadrado residencial em Belo Horizonte e Nova Lima subiu de R$ 7.252 para R$ 7.294. Em dezembro, seis meses antes, o valor era de R$ 7.076.

José Francisco Couto de Araújo Cançado, vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG, explica que essa pesquisa fornece dados mais precisos do mercado imobiliário de Belo Horizonte e Nova Lima. “Ela é feita com praticamente todas as construtoras da cidade, que informam o que foi lançado, o que foi vendido e o volume do estoque. E podemos observar a tendência, desde o início do ano, que o número de lançamentos não acompanha o volume de vendas. O único mês em que isso não ocorreu foi fevereiro, que teve concentração de lançamentos maior. Mas foi um mês atípico. Este ano, foram lançadas 1.242 unidades, contra 1.855 vendidas. São 613 unidades vendidas além do que foi lançado, o que afeta diretamente o estoque”, afirma.

“No último ano, tivemos como parceiro nos negócios imobiliários um sentimento chamado medo. Tudo reflexo da tal crise econômica, social e política do nosso país. E com tanto medo, com tanto receio por parte do consumidor, as construtoras realmente se retraíram. Em Belo Horizonte, especificamente, tivemos uma situação pontual, que foi o novo Plano Diretor da Cidade, em tramitação na Câmara Municipal. E as construtoras correram para aprovar projetos que se beneficiassem do plano diretor vigente. Mas como começar a construir se o mercado está difícil?”, aponta Cássia Ximenes, presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).

RETRAÇÃO O movimento atual do mercado imobiliário na Região Metropolitana de Belo Horizonte está diretamente relacionado com a crise que assola o país há dois anos. Com a retração na procura por imóveis, as construtoras diminuíram a quantidade de novos empreendimentos, retardando a reposição. O aumento das vendas ocorrido no primeiro semestre deste ano superou o de lançamentos, o que ocasionou a queda de unidades disponíveis. E mesmo que o reaquecimento estimule as empresas a investir, o prazo de maturação de um lançamento é de cerca de um ano e meio, o que quer dizer que ainda vai levar algum tempo para que essa conta se reequilibre.

“O mercado imobiliário tem prazo de maturação de um empreendimento. Desde o momento em que o empreendedor decide lançar, ele leva em torno de um ano e meio para adquirir terreno, fazer projeto, aprová-lo, registrar a incorporação no cartório... Ainda temos um nível de estoque razoável. O mercado está voltando a vender, mas ainda está muito negociável. Quem compra, está conseguindo bons descontos e um volume razoável de oferta em vários bairros. Mas vemos que isso tende a mudar. Até o fim do ano, começo do ano que vem, à medida que os estoques forem diminuindo, na hora em que começar a faltar, fatalmente vai começar a ter recomposição de preços, de margens. Pois leva tempo para que os empreendedores consigam voltar a lançar mais do que se vende, suprindo a demanda” completa Cançado.

Essa equação, então, abre o caminho para a valorização do preço do metro quadrado na cidade, que vem sendo menor que a inflação. Retomado o ritmo de vendas de dois anos atrás, sem as empresas conseguirem repor de imediato o número de unidades disponíveis, diminui a capacidade de negociação do consumidor, que, atualmente, conta com condições muito boas. E um fator é certo: o estoque mais antigo tem preço melhor que futuros lançamentos.

“A lei da oferta e da procura é que determina preço, o que vai ser construído, onde... Ela é que manda. Por isso, percebo que a hora de comprar é agora. Estamos em um momento perfeito para a negociação de imóveis: unidades disponíveis e boas condições de negociação. Se essa tendência atual seguir pelos próximos dois anos, com menos oferta e maior procura, o preço tende a ser impactado. E acredito que a tendência é de valorização, de preços crescentes”, orienta Ximenes.

Para Cançado, quem tem interesse em adquirir um imóvel deve aproveitar a oportunidade do momento. O primeiro semestre deste ano foi muito bom para o comprador, com facilidades como imóveis com taxas quitadas (registro, ITBI ou até mesmo IPTU) e entrada zero, por exemplo, mas a tendência é que isso mude no próximo ano.