Alterações na lei sobre aluguéis

Em função de um veto do presidente da República, que determinava que a Lei 12.112/09 entrasse em vigor na data da publicação, o novo dispositivo legal que cuida das locações de imóveis urbanos entrou em vigor em 25 de janeiro, trazendo inovações que afetarão não só a relação entre inquilinos e proprietários, mas também atinge o fiador e terceiros até mesmo fora da relação locatícia.

Ao longo do processo de votação, ou mesmo o projeto aprovado ser submetido à sanção presidencial, acorreram debates, quando representantes dos locatários insistiram que esses sairiam prejudicados, enquanto, de outro lado, especialistas apontaram que as mudanças aumentam as garantias e com elas a oferta de imóveis, cuja tendência, em tese, é a provável redução dos preços.

No que se refere aos vetos presidenciais, além do prazo já citado, destacamos aquele que autorizava o proprietário a exigir a desocupação do imóvel em 15 dias, na hipótese de receber proposta mais vantajosa, e aquele que exigia concordância do proprietário do imóvel na manutenção do contrato de locação caso o inquilino pessoa jurídica promovesse alterações em sua estrutura societária.

Entre as análises até agora apresentadas sobre a nova lei o que mais se ouve é o aumento da segurança jurídica, que se traduz pela maior agilidade para o processamento do despejo do inquilino, cujo prazo atual pode durar anos, e espera-se que possa ser efetuado em, no máximo, seis meses.

As maiores inovações nesse quesito se referem primeiramente à introdução de quatro novas situações em que o juiz pode conceder liminar para que o imóvel seja desocupado em 15 dias (reparos urgentes, falta de apresentação de novas garantias, término de locação não residencial e falta de pagamento).

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Além disso, destaca-se o artigo referente às ações de despejo por falta de pagamento e de acessórios, de aluguel provisório, de diferenças de aluguel ou apenas de acessórios, que sofreram modificações, aumentando sua abrangência e restringindo a emenda da mora, entre outros.

A situação do fiador, que na vigência anterior da lei se obrigava com o contrato até seu fim, agora poderá se desonerar em situações normatizadas no novo texto, como o fim do contrato original e nos casos de morte do inquilino ou de separação do casal locatário, mas se quiser deixar de ser o garantidor, deverá modificar o proprietário, continuando responsável pela finança por 120 dias.

No caso das locações comerciais, onde existe a possibilidade de ação própria prorrogação dos contratos acima de cinco anos, denominadas renovatórias, o inquilino deve ajuizar essa ação pelo menos seis meses antes do vencimento, e o proprietário pode recusar em situações prescritas na lei, como a existência de uma oferta melhor de terceiro pelo imóvel.

Pela norma anteriormente urgente, caso o inquilino perdesse a ação, o despejo somente ocorreria após o "trânsito em julgado", ou seja, quando se esgotassem todos os recursos, e em 180 dias. Agora, o prazo foi reduzido para 30 dias e essa expressão foi retirada, bastando uma sentença do juiz de primeiro grau para determinar a saída.

A última alteração relevante se refere à multa contratual para rompimento de contrato antes do prazo pré-determinado, que era aplicada independente do tempo transcorrido e passa a ser proporcional ao restante do contrato.

Como enfatizado durante a tramitação da proposta, existem no país atualmente aproximadamente 7 milhões de contratos de locação, estimando-se que 3 milhões de imóveis estejam desocupados. Portanto, espera-se que as novas regras estimulem a entrada desses imóveis no mercado, contribuindo para o equilíbrio habitacional no país.

*Francisco Maia Neto é engenheiro e advogado, sócio da Precisão Consultoria e autor do Guia de negócios imobiliários - Como comprar, vender ou alugar seu imóvel

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